这是招行跟贝恩的高净值个人投资者投资海外的动力研究，我们看到很多人投资海外市场的主要动力包括分散投资风险，包括海外的扩张，就是投资海外市场的主要动力。机构投资，我们刚才提到的几个核心市场，像英美还有香港，但是我们看其实个人投资房产，选择更加多样化一些。这里可以看到澳洲、加拿大、新西兰，很多市场整个体量其实没有那么大，我们看到境外投资，进入这些市场投资额过高，当地政府也开始逐利建立起一些投资比例来保护当地购买者的利益。虽然对这些投资市场仍然有比较强的需求，但当地政府也是逐步建立了一些投资壁垒。

James Macdonald：我今天为大家介绍的海外投资部分主要有两个内容：

大家从这个图可以看到，其实中国海外投资，最早在2007年的时候已经开始有一些案例出现。但真正开始高速发展其实在2010年之后市场才起来。当中的原因包括像2008年左右的全球金融危机，2010年之后像汇率市场的情况，包括全球出现的房地产资产价值的走高，其实都是吸引了很多中国机构者开始前往海外进行投资。

我们刚才提到，我们整个机构海外投资市场从2010年开始到现在，已经有十年左右的时间，其实现在很多投资海外的机构投资者，他们的目的跟当时有了很多的变化，包括我们等一下可以看到他们资产的流向，投资的流向，投资的标的，都和之前发生了更多的变化。

相对个人投资来讲，机构投资我们在市面上很多媒体还有数据方面的资料都比较多，所以机构投资的一些方向，相信可以给大家个人投资做一些参考。

胡学迪：谢谢大家，海外投资大家都不陌生，我相信很多嘉宾和领导都已经在海外置过业或者将要置业，所以海外房产市场一定是非常热闹的话题。我今天非常荣幸，首先我会介绍第一位分享嘉宾，James Macdonald。简先生来自于英国伦敦，毕业于英国大学，他是第一太平戴维斯中国研究部董事及主管，欢迎James Macdonald先生。

虽然我们是在介绍一些出境的投资，但是我们也想国内的房地产投资市场做一个比较。我们看现在国内的一个机构房产投资市场主要的几个特点首先是市场的竞争比较激烈，其次目前是由国内的资本占据一个主导，市场曾经有一些外资的基金和资本比较活跃。但是现在很多内资的基金和基本都是比较激进，所以争到了更多的市场份额。一线城市来讲，还是很多资本最看重的一个区域，相对来说二线城市也有一些基金在看，但它的市场流动性不如一线城市好。

对于购房者进行海外房产的购买，大家一定要注意的是要和熟悉当地一些法律还有法规的领域专家进行合作，来了解当地的一些市场。因为跟中国市场肯定会有很大的不同，特别是你在买入和卖出的这个过程，可能要耗时非常长。大家要对整个流程做好把握。另外大家在投资的时候，要有一个明确的目标，你投资的目的，比如你是为了资产的增值，或者刚刚提到像医疗、教育这些方面，不同的目的会带来不同的投资选择。谢谢大家！

从资本的一个角度来看，接下来也会有更多类型的资本投资到国内的市场，特别是一个资产证券化市场，虽然还在起步，但是也看到了政府对譬如像长租公寓政策上的支持。也意味着未来这个市场竞争会更加激烈。另外相等国内房地产市场会面临一个租金收益率为负的一个局面，迫使目前房地产资本来去进一步提升它的资产状况。

第一，关于关于机构投资。

个人投资海外的一些主要市场动力在很多方面，其实跟机构都是相似的，像我们刚才也提到了的一个多元化投资，包括我们在国内可能会更加看重一个资产价格的上涨，在国外我们对于租金回报的收益更加有保障，有稳定一些。另外像人民币的贬值，如何对冲风险，包括其他的医疗方面都是个人投资海外的动力。

境外的房地产投资除了整栋物业的这种投资和收购之外，一些建筑项目或者一些基建的投资，也占了很大的比重。特别是国家对于“一带一路”战略的倡导，也是吸引了很多国内的机构出境参与到一些建筑和房地产并购里面去。我们看2017年，涉及到“一带一路”这一类的建筑施工，以及房地产并购交易占到了基本上50%的比重。

机构在海外投资比较看重的就是首先作为财富的保值，投资的安全，另外就是在一些特定的市场可以找到一些合作伙伴来进一步扩大在当地的业务，最后就是品牌的塑造，获取一些成熟市场的经验。

机构投资，投资海外的原因除了刚才提到的一个汇率因素，还有资产价值上升之外，包括有一些因素可能跟个人投资，投资海外的目的也是一样的，比方说出于分散资产风险金的考虑，在海外市场上也可以学习到更多的管理经验。另外开发商走出海外，更多考虑到品牌的打造，很多开发商希望自己的品牌更像一个国际的品牌，不仅仅是一个中国的品牌。这些其实都是机构投资和海外投资比较踊跃的一些原因。

第二，个人投资相关的内容。

第一太平戴维斯中国研究部董事James Macdonald出席并发表演讲，他表示， 对于购房者进行海外房产的购买，大家一定要注意的是要和熟悉当地一些法律还有法规的领域专家进行合作，来了解当地的一些市场。因为跟中国市场肯定会有很大的不同，特别是你在买入和卖出的这个过程，可能要耗时非常长。大家要对整个流程做好把握。另外大家在投资的时候，要有一个明确的目标，你投资的目的，比如你是为了资产的增值，或者刚刚提到像医疗、教育这些方面，不同的目的会带来不同的投资选择。

当一些国家开始树立起投资壁垒，我们看其实中国投资者他的适应性也是比较强，非常灵活。有更多的投资开始逐步看向泰国、马来西亚这样一些东南亚的国家。但是大家要注意，这样一些国家跟澳洲、加拿大，成熟市场比，它整个投资环境和投资策略，可能都有很大很大的不同。所以这样一些市场可能它互相之间其实没有太多的可比性，需要投资者投资的时候做好个人的判断。

我们看从2010年开始到现在，海外投资这么多年，对于很多入场时间比较早的投资者们，他们也开始考虑出售他们的海外资产来获利，这当中有几个比较显著的原因，首先国内对于资产管理越来越严，资本流出难度也在增加。但无论如何，你入场时间比较早，无论如何你在2017年离场，你获得的利润额回报都是比较高的。

我们可以先看一下海外投资目的地的变化，在内圈的2016年，我们看到主要的机构投资，海外的目的地是香港、英国，美国，这当中像香港，就是跟大陆的关系一直比较密切。英美因为在内地有很多大公司，所以这也是海外考虑海外投资的联系和方便。随着海外投资资产价格的走高，我们可以看到更多目的地和更多的国家，也出现在境外投资的名单里面，像欧盟其他的国家和亚洲其他国家，都是机构海外投资目的地的流向。

以下是演讲实录：