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摘要随着一二线城市城镇化进入后期，可开发用地资源逐渐稀缺，房地产行业由增量市场向存量市场转变已成为主流趋势，中国房地产已进入新的阶段，居民的房地产投资行为也将在投资逻辑和行为方式上发生重大的转变。

过去20年，房地产是中国居民财富增长最大的驱动力之一，其巨大的财富效应与经济增长阶段、政策环境和文化传统的关系密不可分。据研究数据表明，中国家庭住房拥有率高达87%，城镇人口中拥有两套及以上住房的家庭比例则超过21%，房产价值占中国家庭总资产的比例接近60%——这些数据都远高于美国、英国、日本等发达国家。

直观来看，中国居民不停买房的逻辑似乎就是住房价格上涨，但其实杠杆使用的便利以及持有、交易成本的低廉也是极为重要的两个因素。

不过，随着中国房地产市场进入下半场，这些因素正在发生新变化。包括在新的政策限制和税收环境下，买房、屯房、卖房的成本正在不断的攀升。

据融360最新发布的报告显示，截至8月，全国首套房贷款利率已经连续20个月上涨，达到5.69%，未来或还继续保持小幅上涨态势；同时，在十三届全国人大最近公布的立法计划中，房地产税法已经被列入条件比较成熟，5年内拟提起审议的项目，房产税的到来只是早晚问题。

而且在交易方面，自新“国五条”推出以来，各地也都强化了针对短期内非自住房交易的税收政策以抑制投机行为。

因此，在房价趋于平稳的阶段中，杠杆效应的大幅弱化和成本的增加使得过往单纯的买房投资模式不再有效。但新形势下房地产未来仍将是重要的财富载体，在这种背景下，房地产私募股权基金正逐渐成为投资者的首选。

相比直接买房投资，优秀的房地产私募股权基金相对而言是更专业的房地产投资人，房地产私募股权基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势。

根据相应的投资策略将资金放到不同的项目，便于风险把控。

而且多数运作成熟的地产私募基金以获得投资收益为目的，不是采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范特点等。

房地产私募基金是金融与地产结合的最大领域，也是市场不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，成为未来中国房地产市场的重要组成部分。

为什么说现在是投资房地产基金的最好时机？

现在正是房地产基金最好的投资时机。为什么这么说？因为市场调控，总体市场资金偏紧，所以可选择优质开发商股权合作，这种大环境下房地产基金能争取到更为有利的条件。

在过去中国房地产发展的黄金年代，占主导地位的是开发商，开发商只要能拿地、开发、销售，基本上都是挣钱的，行业的特点是重资产，而且越重越好，很少人愿意股权分享，顶多愿意借债，房地产基金依附于开发商，主要做股债结合。

而目前市场情况发生了转变，债性资金受阻，所以地产私募基金可以进行一些更加创新的股权合作，从拿地开始，基金可以全程介入投后管理。因此，基金管理人如今更能在投后管理上代表投资者占据更多的话语权。

不仅是住宅用地，商业用地亦是如此。去年万科董事会全票通过的联合招银资本、长江招银设立了两支专业商业地产投资基金，共计近130亿元，以推动公司商业地产资源整合，形成新的增长点。

逐渐地，未来房地产基金会越来越走向自主化主动管理，比如行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型，通过收购改造旧商场，专业化提升经营水平，核心是吧资产改造和运营好，产生稳定的租金，提高营业收入和净利润，也为还款来源增添了强而有力的筹码。

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