人工智能朗读：

随着一系列政府调控措施，中国房价疯涨的势头在2018年不见踪影，整个行业的基本面也逐渐发生了根本性的变化。

瑞银报告指出，随着中国经济和城市化水平进入特定的历史阶段，中国城镇住宅的需求将会出现结构性的分化。考虑到城市本身的吸引力和人才引进政策，七大城市群的核心城市将会领跑中国住宅市场未来十年的发展。

从年初开始，Guggenheim中国房地产指数ETF累计下跌接近13%，从侧面显示了中国房地产商的日子“很不好过”。

(Guggenheim中国房地产指数ETF走势，来源：TradingView)

地产市场分化加剧

瑞银指出，分化将会是中国房地产行业未来数年的主旋律。

一方面三大传统城市群（京津冀、长三角、粤港澳）和四大新兴城市群（长江中游、成渝、中原、关中平原）保持了较大的发展潜力。另一方面中国房地产市场的需求总量大概率已经见顶。

（2017-2030商品住宅销量预测，来源：瑞银）

瑞银认为，随着2017年以来以一二线城市为主的人才引进政策，未来城市新增人口主要将居住在核心一二线城市，从而造成房地产刚需区域也出现较大的分化。瑞银预计，2017-2030中国城镇年均住宅需求约为14.1亿平方米，而考虑到2017年的商品房实际销售面积已经达到14.5亿平方米，后续出现拐点的可能性很高。

（2017-2030中国新增房地产需求预测，来源：瑞银）

改善型住宅市场或存机会

瑞银指出，城市化进程、人口迁移现象和中国人口结构的变化将会决定未来十年房地产行业的市场机会。

中国目前正处于城市化发展的第二阶段，这一阶段的主要特征就是居民加速向大城市聚集，考虑到特大城市人口总量目标调控限制，对于核心二线城市将构成利好，区位较为不利的城市将会面对人口净流出的压力。

[编辑：WEEX一起交易]

延伸阅读

新闻评论