此外，高品质房源以及优质配套是影响翡翠书院租金水平的另外一个因素。该项目销售人员表示，该项目综合容积率仅为1.78，除了最北面的一栋15层高楼，其余楼栋为3-8层的低密度产品。同时，所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备多种智能家居产品。

　实地探访：

　　午后的海淀永丰产业基地内的温度开始不断蹿升，洒水车在宏丰渠东路徘徊往复。不远处，刚刚定名为“翡翠书院”的万科全自持项目的工地上，工人们正在做着地基施工前的最后维护。与连日的大风在上周最后一天骤停不同，此刻围绕着翡翠书院高租金的话题正在北京迅速发酵。

　同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，如果纯粹用租金回报率来测算回报时间，翡翠书院确实需要较长时间才能实现盈亏平衡，但背后还会有其他手段和方式能够缩短它的回报周期。长期来看，房价仍有增长趋势，未来翡翠书院的租金收益在一定程度上将有所提升。 除常规租金收益外，项目增值部分以及一些其他的增值服务收益可以作为翡翠书院后续的盈利点。万科方面也表示，公司看好全自持项目70年的长期运营前景，将通过产品和服务的不断创新探索，努力实现项目盈亏平衡。

　　寻找客户的确是翡翠书院最关注的工作内容之一。北京商报记者首次来访的当天，正是北京某银行的团体客户来项目参观看房专场。“除了万科的合作伙伴之外，项目周边的高科技企业是翡翠书院当前最重点发展的客户群体之一。”项目销售人员小孙向记者介绍，目前没有正式对外公开推盘，处于针对各家企业定向开放，主要是内部意向参观认购阶段。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，金融资本进入该领域存在一定风险，容易出现骗贷炒租风险。尤其是当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。当然，一旦银行资金倾斜，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金的支持，增加房源的供应量。但事实上，银行提供的租赁贷款业务很容易成为开发商套贷的工具，如果扩大到个人租赁房源也有可能成为个人套贷工具，所以目前看，这一业务依然以试点为主。当然，目前在北京市场尚未出现此类金融服务案例。

　　作为第一个吃螃蟹的开发商，万科打造的北京第一批全自持地产项目之一——翡翠书院一经放出预租消息便话题不断。其中，十年期180万-480万元的高租金更是刷新了人们对于租赁住房的认知。在多位业内人士看来，围绕着高端租赁住房如何锁定目标客群、又如何运营及实现盈利的新课题，万科正在为同行们趟出一条新路。