华泰证券表示，随着市场对房地产金融政策放松预期上升，板块估值回升，部分投资者认为地产调控政策放松在即。华泰证券认为，本轮地产政策调控节奏由外部经济周期、内部经济与金融政策周期、房地产库存周期三因素决定，当前中美经济增速差牵制国内金融政策、经济增速尚处在下行初期、房地产库存仍处在低位，短期或制约房地产政策放松空间。预计从2018年底至2019年中，随着美经济见顶回落+经济下行中后期财政压力加大+房地产库存回到相对高位，同时大力发展长租市场等长效机制落地后，政策有望通过金融政策松绑等方式边际放松，地产板块估值提升有望领先于盈利拐点到来。

　　菏泽市打响楼市调控松绑第一枪。

　　全国首例，山东菏泽取消楼市限售

　　从近期新华社发表的署名文章来看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。若本次菏泽调控松绑政策引发更多三四线城市跟随，预计将减轻三四线城市房地产商的项目资金压力，但预计一、二线城市仍将维持调控高压状态。

　　在棚改大举推进下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。数据显示，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个地级市，挤进全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

　　易居研究院智库中心研究总监居严跃进认为，菏泽此次出台取消限售政策，信号意义极强。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。

　　这意味着，三四线城市过去库存消化速度较快。而目前受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。

　　众所周知，限售是这一轮楼市调控的新标配。从2017年3月厦门第一个实施限售政策后，全国共有90多个城市跟随，其中不乏三四线城市。

　　业内：“房住不炒”的主基调不变

　　拉长时间线看，据Wind资讯数据显示，10月25日至昨日收盘，申万一级行业房地产指数下上涨8.34%，涨幅在28个行业指数中位列第二，仅次于申万综合行业。

　　另一方面，《通知》还大幅降低了对市区商品房预售资金的监管要求。其中具体指出：

　　此外，还有一个积极信号是房企融资环境有所改善。

　　2018年8月至10月25日，沪深300下跌7.9%个百分点，而优势地产股明显跑赢大盘，如股价分别上涨9.4%、6.9%。

　　山东省住建厅房产处工作人员表示，正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。他还表示，媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

　　作为全国三四线城市尤其是地级市的代表，菏泽率先取消“限售令”的背后是巨大的住宅库存压力。

　　2017年11月菏泽市出台政策规定，在主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售。

同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用；

　　12月12日，发改委发布《关于支持优质企业直接融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。这意味着过去一直是房企融资禁区的企业债，破天荒地将房地产纳入。

　　严跃进表示，菏泽的限售政策取消，至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

　　此类政策取消，对于后续市场的影响不容小觑。在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

　　二级市场历来对政策层面的风吹草动十分敏感。近期在多个消息刺激下，地产股近几个月整体表现都比较强势。

　　一方面，《通知》提到，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　具体来看，《通知》在限制新购住房转让限制与降低市区商品房预售资金监管方面较此前房地产调控政策大幅松绑。

　　由于土地成长量大幅增长，未来住宅供应量也会出现大幅上升，菏泽市住房市场供求局面与库存压力可想而知。

　　仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。令据中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。