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2007年美国次级房地产贷款危机的出现，源于一批低收入家庭突然开始贷款买房，这是一种全新的现象。 和庞氏一样，前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄，大家都是为了一个共同的革命目标，走到一起来的。 有人说是股市下跌。1926年2月到5月间，标准普尔综合指数(S&P Composite)下跌了11%。 房地产从来都没有所谓的“刚性需求”。住多大的房子才算够?是不是非要买房才能安居?但在某些特定的阶段，地产需求可能会出现一些前所未有的变化。 货币政策要不要关注包括房价和股价在内的资产价格?这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多，这些流动性就会流入房地产市场或股市，推高资产价格。 房地产商还通过发债融资。当时已经出现了证券化。在20世纪20年代期间，开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础，其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。 为了吸引投资者购买，发行人保证债券持有人能够获得5%的利息率。 极其宽松的货币政策 如果没有金融机构推波助澜，房地产价格不会急剧膨胀。过去宽松的金融监管制度下，金融投机很快就会一浪高过一浪。 在1925年和1926年期间，佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸，看到的全是房地产广告。 20世纪20年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的T型车问世，越来越多的美国人可以买到廉价汽车，他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”(tin can tourists)。 和2007年美国房地产泡沫相比，20世纪20年代佛罗里达的房地产危机影响相对较小，受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州，但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。 本文由作者授权罗辑思维独家首发 21世纪之后中国 的房价开始上涨，源于20世纪90年代的住房制度改革，突然从单位分房变为拿钱买房，这也是我们从未有过的一种经历。 佛罗里达出现了很多“保证书小伙”，他们个个都是健美年轻的小鲜肉，穿着白色西装，鼓动客户购买“保证书”。这个保证书相当于定金，买了“保证书”的投资者并不是为了真的买房，他们会转手卖出，赚取差价。1925年夏天，在房地产繁荣的鼎盛时期，保证书一天就可能被转手倒卖8次。保证书收据还能像货币一样流通，酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。 逍遥“法外”的金融投机 1924年，美联储将其贴现率，亦即其贷款给商业银行时的利率从4.5%调低至3%，目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加，而很多流动性流入了房地产市场。 1925年，刚刚交了保释金从监狱出来的金融诈骗犯庞氏，逃到了阳光灿烂的佛罗里达，用化名做起了房地产生意。 你们谈论的房地产泡沫，80年前美国就有了。虽然影响因素有很多，但是从20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫，能够看出房地产泡沫的一些共同特征。 当然，这也就意味着，如果潜在投资的收益不足，该项目或保险公司就承担了很大风险——导致2007年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新 ”，其实根本就不是创新，80年前，佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。 和所有的泡沫一样，到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂，一直很有争议。 中国 实施住房制度改革之后房价开始上涨，但最终房价上涨的速度并不快，真正加速上涨，乃是在实施了宽松的货币政策之后。 有人说是气候异常。1926年冬天佛罗里达异常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎。1926年，一场飓风袭击了迈阿密，城区超过100人死亡。 这是美国经历的第一次真正意义的房地产泡沫。之前，美国也曾经有过地价的上涨，但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。 这些新出现的需求并非都是虚幻的，但由于这是新的需求，往往使得人们难以判断哪里是合理的区间，更容易相信未来的房价将一路飞涨。 很多建筑和贷款协会是房地产商建立的，他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样出现挤兑，但如果贷款合同违约率提高，同样会出现资不抵债问题。 这些机构就像互助储蓄银行一样，主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方政府，而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款，所有的贷款都有房地产为抵押，因此不会出现问题，所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。 在20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫中，参与投机的有各种金融机构。相对而言，传统的银行更为保守，最激进的是建筑和贷款协会。 本文由作者财新智库首席经济学家 何帆 授权罗辑思维独家首发，作者微信公众号 “何帆研究札记”，推荐关注。 |