有人跟我说，英国城镇化率达到80%了，我们为什么做不到？我回答，英国的城镇化经历了300多年才达到80%，中国几十年间有5亿人口进入城市生活，这是十几个英国的规模。正因为如此，中国的住房供给、住房空间格局都有自己的特色，未来房地产有非常大的空间，对此我非常有信心。

　　给房地产进一步发展打开空间

　　《财经》：需要做哪些事，才能让房地产走出现在的僵局，释放出新的发展潜力？

　　李铁：虽然从城镇化的角度来看，未来房地产市场仍然大有可为，但这并不是一个自然发展的结果，需要有一系列的改革作为前提。

　　第一，因城施策、因地制宜，要把决策权交还给城市。

　　在房价高涨地区，要花更大力气去解决住房供给问题，特别是中低收入人口的住房供给；要尊重国际经验和城市发展规律，不要采取简单的“一刀切”的办法来解决住房供给问题。在库存严重地区，要制定长期消化住房供给的政策；对住房供给严重过剩的地区要采取土地、金融等各项措施，限制继续盲目发展房地产；要解决地方财政过度旺盛的需求，缓解地方对土地支出的压力，是财政政策和政府管理制度方面要重点突破的问题。

　　第二，加快推进户籍管理制度改革。

　　如果未来顺利推进了户籍管理制度改革，那么，2.8亿在城镇生活就业的存量农业转移人口，再加上0.7亿城镇间流动人口，这3.5亿人口能够真正在城镇安居乐业，那么就能够释放他们的住房需求，他们会成为拉动内需的最大潜力。与美国、日本的房地产泡沫不同，这些国家的城镇化率已经达到80%左右，没有更多的人口进入城市，而中国未来还有2亿的农业转移人口要进入城镇。可见，当前人们津津乐道的房地产泡沫只是暂时的，并不是像发达国家那样的真正的长期泡沫，因为不能忽视了中国人口规模庞大的基本现实。

　　第三，加大都市圈住房供给，缓解房价的上涨压力。

　　加大在近郊区或远郊区的住房供给，满足中低收入人口购房的刚性需求。特别是在都市圈内距核心区30公里到50公里范围内的中小城市和小城镇建一些居民区、建一些小镇、盖一批住房，以适应城镇化发展的需求。这些小镇的住房成本要远远低于城市核心区，可以很大程度上缓解主城区住房压力过大的问题。

　　此外，要加大都市圈和发达地区城市群的城郊轨道交通建设，发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能，形成不同产业在周边中小城市和小城镇分散的布局。

　　第四，加快土地管理制度改革。房价上涨最大的问题是土地成本过高。如果我们让农民的集体建设用地和企业合作，就可以降低很多用地成本。建议加快农村集体建设用地入市，建设租赁住房等政策，允许甚至鼓励农民出售宅基地，可以缓解城市住房压力。

　　第五，促进城市发展模式转型。中西部地区要创造返乡创业的条件，鼓励返乡人口在县城购买住房。同时要加快房地产税改革。房地产税改革并不是简单的征税，而是考虑把土地出让金改为税，长期征收，遏制地方政府土地财政的短期行为。也可以考虑把土地和房屋的70年产权通过税制调整，成为永久产权。实施房地产税的征收，更多地要从增量上做文章。

　　第六，智慧城市会推动房地产市场的转型发展。

　　按照当前的房地产政策，如果希望获批更多的房地产用地已非常困难，可是如果能够把房地产和人工智能、信息化产业、IT产业、互联网结合在一起的话，那么房地产就不再是过去单纯的盖房子的概念，而是会带动实体经济发展，推动技术变革，那对未来中国发展的意义是非常重大的。如果一个房地产企业能把建筑和居住元素和智慧化系统化整合到一起的话，将会代表未来发展的一种趋势，那么这些企业的价值也会在无形中提升。而且如果一个房地产企业能和智慧要素结合到一起，并且打造出智慧产业、智慧社区等概念，那么在现有的房地产市场中蹚出一条新路，也并非不可能。

　　（本文首刊于2018年12月3日出版的《财经》杂志）

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责任编辑：郭建