[数说]房地产的2018:八千亿蒸发 第四轮松绑的6大信号

2018-12-20 17:28 来源:金融界 人才 /房地产 /A股

和大盘一样，年初地产板块也经历了整体的先扬后抑的走势。

年内重挫8000亿

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一般放松信号释放后，A股地产公司估值均有了显著扩张。在2012年的放松中，A股房企估值扩张了29％，而在第三轮放松中，该估值累计扩张了183％。

松绑信号一放出，房地产板块也应声而起。

再从整体角度来看，中金公司研究表明，一般放松信号释放后，A股地产公司估值均有了显著扩张。在2012年的放松中，A股房企估值扩张了29%，而在第三轮放松中，该估值累计扩张了183%。

有媒体为2018年的房地产总结了几大画像：“严调控”、“人才战”、“活下去”、“赴港上市”、“高管离职”、“房企更名”、“长租公寓”、“房主维权”…

以A股前十大上市地产公司分析，万科年内市值蒸发最多，曾蒸发市值1000亿元，但近期又回涨400亿元。保利地产(12.37 -0.72%,诊股)、招商蛇口(17.51 -2.29%,诊股)跌幅不大，市值仅较年初蒸发100亿元左右。川财证券分析称，在大多数年份中港股地产股都是相对的估值洼地，但今年A股的主流地产企业估值已经低于港股。

继山东菏泽打响房地产调控松绑第一枪后，广州也官宣“个人可直接进军公寓市场”。不少市场人士认为，房地产变天似乎已是箭在弦上。

但也并非所有的券商都保持着一致性的预期。中金公司认为明年从基本面来看，房地产周期是一个全面衰退年，预计其在2019年的销售、投资、新开工等指标都将显著面临负增长。因为无论是从大周期还是小周期而言，房地产市场都是刚刚跨过顶部进入了下行阶段，因此此房地产市场面临着双周期叠加下共振下行的风险。这也是为什么中金认为明年房地产将存在政策面的积极调整和修正。

数说君整理了一组数据，以中信房地产板块的146支股票来看，2018年初房地产市值合计约2.63万亿元，而截至最新收盘日，房地产板块市值已跌去6000亿元。这是在近期市场反弹后才将跌幅收窄。以2018年10月19日的市场最低点来看，当时房地产市场已重挫8000亿元。也就是说，短短两月，房地产板块已揽回2000亿元市值。

数说君扒了扒券商地产2019年的投资策略，7家券商首席均给出了乐观看好2019年的信号。

一是基于一二线龙头集中度的提升，川财证券统计称，2018年前11个月，TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别高出10.75%、19.16%和20.81%，远超市场预期。二是在行业经历了过去3年的销售大年后，不少上市房企的业绩保障度高，叠加当前估值底部，未来龙头房企的行情走势不容低估。

从指数来看，今年房地产指数（wind统计）从4286点下挫至2018年10月19日的2707点，近期又从年内低位反弹400多点至3163点。据数据统计，2018年9月到11月，不少一二线龙头房企获得了10%左右的超额收益。

似乎没有一年能比肩2018年的波诡云谲。

原标题：[数说]房地产的2018:八千亿蒸发 第四轮松绑的6大信号

民生证券用“柳暗花明”形容2019年的房地产市场。他们的核心观点就是，理解房地产相关政策要深入理解“稳”字当头，稳房价、稳地价、稳预期是政策的核心内容，毕竟房地产市场仍在中国经济中起中流砥柱作用。