《金融时报》记者：平稳度过2018年的房地产市场明年将表现如何？

　　最后，虽然全国整体的房价没有什么变化，但某些二三线城市的房地产市场还是很热的。比如刚刚公布的数据显示，11月份，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4%和3.6%。所以说，今年大部分房企的效益都还可以。

　　第二是贸易摩擦的影响。今年10月31日召开的政治局会议曾提出“切实办好自己的事情”。将表述进行比较之后可以明显发现，由“切实办好”变为近期会议的“坚定不移办好”，重视程度明显提升。在国际形势复杂、国内经济承压之际，对中国而言，应对挑战最好的办法就是办好自己的事，把外部压力转化为推进改革开放的动力。只有不断深化改革，持续扩大开放，才是应对冲击的根本之策。

　　王小广：事实上，和过去繁荣时期相比，今年房地产属于“平年”。我们看房地产主要看资金。今年1~11月份全国房地产开发投资额同比增幅为9.7%。这一数据的表现是好于预期的，说明没有明显的断流现象。

　　第三，政策延续。换句话说，房地产政策放松有限，只可能增加一些流动性。2018年实体经济的困难增加，所以，国家重点支持的不应该是房地产，而是制造业和民营企业。近期政治局会议提出，坚定不移推动高质量发展。可以预见，国家的精力将会更多的投入在创新和科研上。

　　《金融时报》记者：最后问一个宏观的问题，明年我国经济可能会面临哪些风险？

　　第二，预期分化。部分城市的房价已经连续两年没有增长。这在一定程度上改变了市场的预期。有数据显示，今年6月份时还有大量看多的观点，而到10月份，则多空参半。这是一个非常好的现象。因为过去十几年越调越涨的根源就是市场的预期从来没有变过，都认为房地产会一直涨下去。而现在看空的人数终于增加了。中央提出“六稳”，我认为其中的“稳预期”包括两个方面：一是经济向好的预期不会改变；二是房地产作为问题领域，其价格下降也是预期之内的。我相信政府会理性对待房地产市场。

　　但也不能否认，确实有一部分房企对明年整个行业持乐观的态度。他们期待着政策会在下一阶段有所放松，认为国家仍会走以房地产对冲经济下行压力的老路。而10月末和刚刚召开的政治局会议对去杠杆和房地产的表述有所弱化，这更为他们提供了依据。

　　王小广：我认为中国最大的挑战还是“去杠杆”。根据央行日前发布的《中国金融稳定报告2018》，截至2017年末，中国非金融企业部门杠杆率为163.6%,占宏观杠杆率的65.7%。横向比较来看，中国非金融企业部门的杠杆率在主要经济体中位列第一。不过，中央有关部门已经开展积极稳妥地降低企业杠杆率的工作，相信将会取得新的进展。

　　《金融时报》记者：根据相关数据统计，今年前11个月里，百强房企前三的门槛同比增长15.1%，已经达到了5391.4亿元。而另外的房企TOP 10、TOP 20、TOP 30、TOP 50和TOP 100房企门槛同比增幅分别为46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%，增幅较为明显。从数据最直观的表现看来，百强房企的整体销售业绩都在扩大。在市场唱衰的情绪中，房企业绩依然增长的主要原因是什么？

　　王小广：首先，我对数据的真实性产生怀疑，我认为它是偏高的。因为新开工数据都是各大房企自己上报的，存在为制造出繁荣景象而造假的可能性。而且开工只是一个方面，能不能持续做下去是另一个问题。据我了解，整个市场目前还是处在明显的调整时期。

　　中共中央政治局日前召开会议，分析研究2019年经济工作。和10月底召开的中央政治局会议一样，此次会议只字未提房地产。而今年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，对于房地产市场的表述为，下决心解决好房地产市场问题。这是否意味着下一阶段房地产调控政策会发生变化呢？本报记者为此连线中央党校（国家行政学院）经济学部副主任、研究员、博士生导师王小广，就房地产当前的形势以及2019年的政策方向进行了专访。

　　《金融时报》记者：从市场供应方面来看，今年1~11月份新开工数据同比增幅为16.8%，数据上明显扩大。而从市场需求来看，今年1~11月份商品房销售面积同比增幅为1.4%。单月数据实际上已经出现了连续三个月同比下跌的态势。销售数据疲弱，预示着本轮房地产周期已步入下行通道，为何房地产开工却在提速呢？

　　中央党校（国家行政学院）经济学部副主任、研究员、博士生导师王小广

　　另外一方面，因为回报率下降，一部分实体经济的资金也在流入房地产，这和去年的情况正好相反。数据显示，1~11月份,房地产开发企业到位资金达到15万亿元，比去年净增4万亿元。

　　王小广：我用三个词来概括：

　　第一，稳中有降。今年的GDP增速大概在6.6%，明年可能下降到6.2%或者6.3%，投资和实体是需要稳定的，下降的可能是出口和房地产。所以，房地产的总体趋势还是调整的，价格和销售都将会下降，只是不会很猛。

　　事实上，本月13日的政治局会议指出，明年还将继续打好三大攻坚战。而防范化解重大风险排在三大攻坚战之首。我认为这意味着房地产调控的整体框架不会改变，依然会坚持“房住不炒”的原则，限购限价的政策也会持续下去。如果一定要说“松动”，可能会有针对性地对资质好的房地产企业进行贷款支持，但这对整个行业影响不会太大。