­　　近日，一份名为《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》的文件流传开来。

­　　这份公函称，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在“12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。

­　　该函显示，到今年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案，但尚未销售的住宅去化周期仅为2.8个月，下辖的长沙县、浏阳市去化周期分别为2个月、1.9个月。

­　　5月14日，长沙市住建委约谈80余家房地产开发企业，促使其加快入市步伐。

­　　库存告尽，楼市告急，都是精装修政策惹的祸？

­　　一般而言，当一个城市住房的消化周期低于3个月，房价就会有极强的上涨动力。事实上，长沙房价自2016年下半年开启上涨模式以后，至今未曾刹车。

­　　抢房恐慌在购房者中弥漫，各种怪象也已见多不怪。

­　　前不久，长沙一楼盘摇号名单中竟然出现了两名00后，其中一个生于2007年，今年才11岁。

­　　5月4日，北辰三角洲开门放筹，有人排队现场晕倒，当场不省人事，有购房者大打出手引来警察，3天超过5千人排队抢房，排队现场不少是上了年纪的老人。有人在公众号“地产BBC”留言称，“亲眼看到一个头发全白的走路走不动的老嗲嗲（注：长沙方言，泛指老翁），被儿子喊着来认筹北辰，那么大年纪还来受这罪”。

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­　　开盘统计数据为这场狂热作了注脚：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人摇号，中签率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人摇号，中签率12.3%。这两个盘同在滨江，性价比不相上下，房源同是600多套，不同的是，认筹人数后者暴涨了一倍多。

­　　目光转向长沙房地产的热门区域——梅溪湖板块，同样的戏码也在上演：云顶梅溪湖和金茂湾两项目今年4月双双摇号开盘，认筹人数都在房源数量的两倍以上。

­　　据克而瑞研究中心数据，今年4月，长沙需求最庞大的刚需和改善市场仍是供不应求，认筹人数与推售房源数量之比最高达到了8：1。

­　　对此，不少业内人士认为，这都是精装修政策惹的祸。

­　　今年3月，长沙出台精装修政策，要求“长沙市内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%”，却没有像武汉等地一样出台精装价格的详细限制条款。

­　　据了解，精装价格因此被一些楼盘不断推高，报价从约2000元/平方米涨到超过4000元/平方米。比如，今年3月30日，湖南湘江新区官网挂出了“长沙梅溪湖金茂湾二期14#栋、22#-25#栋精装修工程招标公告”，根据公告可计算出，该楼盘精装修工程造价约4600元/平方米。

­　　在一些房产销售员的渲染下，装修价格看涨预期强烈，购房者排队抢房重回楼市。“传说装修定价政策5月份就要出台，要买房子就赶紧。”长沙江山帝景的一位置业顾问如是说。

­　　事实上，据《中国经济周刊》记者了解，多个毛坯楼盘目前都在重新考虑按装修价格开盘。不过，因装修新政涉及发改、住建、税务和银行等多个部门，相互之间利益考量并不一致，装修新政的出台时间一再后延。

­　　一二手房价格倒挂，摇号成了新生意

­　　5月17日晚，长沙华润广场开盘摇号排队现场。（《中国经济周刊》记者 李永华 摄）

­　　引发抢购的另一个因素是一二手房价格的倒挂。

­　　以北辰三角洲为例，新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右，若是买到100平方米的新房，就等于赚到50万元。

­　　一张刚需票，十万雪花银。没有购房资格，创造购房资格也要上。层层加码的限购政策下，怎么创造？

­　　2017年3月18日，长沙发布限购政策，实行区域性住房限购，并暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。

­　　同年5月20日，限购升级，限购对象扩大至本市户籍家庭，限购范围也从新房扩大至二手房：暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

­　　而到2017年8月，长沙人才新政细则发布，大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历者无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单，凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。

­　　这直接打破了5月20日发布的限购政策。对此，《中国经济周刊》曾于2017年9月报道称，“由于符合购房条件的人群骤增，市场普遍预计，这将加剧供需失衡，短期内市场将难以降温。”

­　　当然，没大专以上学历的，花几万买个小商铺或投资商业公寓，一样可以曲线入户。自己没有购房资格，家里的老人、小孩一起上。更有甚者，一些房产中介称花个二、三万元就可以帮客户办户口。各种“套路”在购房者与炒房者之间私相传授……一楼盘销售总监对《中国经济周刊》记者笑称：“谁家还没几个刚需啊。”

­　　强烈赚钱效应下，创造条件去排队摇号也成为一些人的新生意。该总监透露，光是他手头的“关系户”都300多个人了，只要摇上号，再把号子转手倒卖出去，至少是20万元的收益。

­　　打击捂盘能否加快供应？

­　　一二手房房价倒挂也让一些开发商捂盘惜售。中央美郡、合能枫丹丽舍、中建梅溪湖、建发中央公园、中冶中央公园等项目均长时间捂盘，有的捂盘时间甚至长达一年以上。

­　　对此，今年5月14日，长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业，要求达到预售条件的房地产项目须于当周内上报销售方案，并在限定时间内开盘，对构成捂盘的项目和企业，除严格限定其按照最初审批价格进行销售外，还将通过曝光、约谈、纳入“黑名单”等手段，促使其加快入市步伐，对捂盘情节特别严重且拒不整改的，将暂停其参与长沙土地市场招拍挂，禁止其在长沙拿地。

­　　长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清表示，由于各界对长沙房价看涨的预期，导致长沙房地产市场异常火爆，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价。