第三、一些项目加杠杆对资金池进行挪用。租金贷的推行让一些租赁机构可以一次性从第三方金融机构获得本应在未来收取的租金，从而保证这些资金可用于规模扩张和日常运营，但是在租赁机构运营期间对资金管理不当、对经营风险预判不足，极有可能造成资金链断裂，使租客、房主都蒙受巨大的损失。

在北上广深一带租房房源相对比较紧张，品牌公寓正好处在消费升级的当口，房子空置租不出去的情况比较少，较好的流通性为很多项目操作品牌公寓方的资产证券化（ABS）提供了可能。

原标题：长租公寓资产证券化兴盛，为何跑马圈地的运营方却加速破产

一、我国长租公寓的资产证券化的本土化过程

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网上流传一段关于房产中介升级业务的模式，1.0是把房东的房租给租户，收一个月中介费，2.0和房东签长租月付、自己做二房东让租户季付；3.0是跟房东签长租成立资管公司拿金融牌照通过信托给租房放贷款；4.0是把租房的贷款打包成ABS（资金证券化）卖掉。

美国99%的公寓运营方做REITs（房地产信托投资基金），以规模最大的EQR公司为例，就是通过低价收购一些有升值潜力的公寓进行改装和运营以提升租金收益和续租率，获取资产收益。

如何规避和克服长租公寓市场上的乱象才是当务之急，这离不开企业风险管控能力的加强；金融工具应用规划化以及政府的监管。

目前一般较小的公寓是二房东整合的，而目前获得融资很多品牌公寓运营商很多是在海外看到品牌公寓尤其是白领公寓流行及操作方式之后回国操盘做的。其中美国公寓运营方重资本运作，日本公寓运营方重空间前期投入和长期运营。

三、租赁金融业态亟需规范化

前者以魔方公寓为代表的包租整栋集中式公寓，发行的一单ABS，底层资产是租金收益权；后者以自如公寓为代表的散租分布式公寓，发行的ABS本质上是消费金融的资产证券化，其实是在房主、租户之外，引入了自如资产管理公司，当租户向资管公司借钱一次性付清所有房租，分期还本息给资管公司，实际上是将债权打包成ABS进行发售。

第三，配合和落实政府及有关部门的监管工作。8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了众多知名品牌公寓负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金进行恶性竞争、抢占房源，严查不按约定用途使用融资资金的行为；上海、西安、深圳等多地开展专项检查，租金贷被纳入到重点关注对象。通过监管对房屋租赁行业体系、决策、服务、定价及内部分配等各种经营行为予以约束，对于如今长租公寓行业规范经营大有必要。