其次，从事租房资产证券化及其他金融产品应用必须严格做好风控。比如做好租户信贷申请、线下公寓严格进行多维度的审核确保降低空置率风险，结合ABS情况做好金融风控模型以及回款监控等。除了选用ABS以外，长租公寓项目方还有多种选择，选择房产金融平台比如房总管金融等提供租约金融、消费金融、供应链金融等等，甚至还可以房产金融公司合作从事公寓股权融资、财富管理等缓解资金难题。

风险投资资金在牛市时愿意给品牌公寓项目方以融资，但是把租赁产品金融化的方式，也助长了一些企业抢占房源、哄抬租价、挪用租金等消极现象出现，长租公寓资产证券化在兴盛之中蕴含着危机。

结语：

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日本最大的公寓运营方是“大东建托”则是通过“建造+包租运营”方式，除了向土地主提供咨询到施工的建筑业务、空置期房租保障外，大东建托还承担了房屋退租清扫、维修、整理的费用，甚至与产权方签订长达30年以打回成本。

首先在企业层面，目前无论是高档海派及精英公寓，还是面向长班族的白领公司，以及市面上的蓝领公寓，本质上还是为租客服务，并获得租客的认同，没有金融做不大，但是规模化并不是动摇这一商业本质的理由。如何对一房东的收房维度进行细致考察、合同审核、装修及租赁时间节点向租户公开化，严格加强对线下地推人员管理，涉及到租赁金融化事项需多方审核并让租户知情，保证租户的利益。

阿星认为，长租公寓要实现规模化发展，走产融结合的“资产证券化”确实是必然的选择。“超级二房东们”成立资产管理公司给租户贷款，将小额贷款通过信托公司证券化，打包卖给投资者模式并没有所谓的“原罪”，说到底是，房产金融市场是由于巨大的资金池以及应收账款，让运营方“飘了”、降低了风控意识，在前几年长租市场万马奔腾时头脑发热、瞎做决策导致资金链断裂。

作者：李星，公众号：靠谱的阿星，哲学硕士、科技媒体专栏作家，CMO训练营导师，荣获2017年钛媒体年度作者最具人气奖，个人微信即QQ号：1598145405，欢迎交流

其次，一些品牌公司并没有与租客在签合同时进行协商。一些公司在提供租赁服务时存在欺诈、诱导租客，使租客不知情的情况下签署贷款，这使得本来合理合法的借贷行为被污名化，也让公寓行业资产证券化蒙上了一层阴影。此外，一些业务员甚至还有些人跟业主串通，将多收取的差价与房东对半分，内部管理混乱萌生乱象。

近期， 北京、上海、西安、深圳等地纷纷严查租赁企业融资资金用途，并对租金贷业务进行严格监管；甚至有人分析认为长租公司市场是“成也金融、败也金融”，导致ABS畸形化的原因有哪些？

一般长租公寓证券化分轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和REITs（房地产信托投资基金）三种，其中目前国内头部品牌公寓常用的是ABS融资方式，而集中式公寓与分布式公寓在发布ABS时也有差异。

到2018年下半年长租公寓所积压的问题开始爆发，我爱我家离职副总裁对长租公司炮轰；杭州长租公寓品牌鼎家因“爆仓”致使数千租户受损，据传是运营方盲目扩张和变相加杠杆融资所带来的恶果；还有一些长租公寓装修问题爆发，租金贷引发争议；钛媒体记者高梦阳称之为“长租公寓迎接至暗时刻”。

首先，一些项目急于跑马圈地，在缺乏稳定、充裕现金流的条件下，为了能尽快抢占市场份额，寄希望于资本输血和金融工具，然而，这很容易导致不断被虚抬的房租和越来越高的空置率，而空置则意味着没有把空间及时变现。

今年4月份，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人开展住房租赁资产证券化。

很多人把“品牌公寓”的操作方式大体是项目方在一二线大城市收楼、装修之后再进行功能分区的运营，可以说品牌公寓提升了一房东产权房的附加值，本质是一种“二房东”模式。而由于品牌公寓方的常年租下房东需要较重的资金投入，一般租客账期比缴纳房东账期要长，以保证资金链的流转。当然最近几年房产开放商比如万科、保利、海尔等自己做公寓，但市场绝大多数还是以二房东角色的品牌公寓运营方为主。

文|李星

长租公寓行业本身离互联网并不是很近，但是越来越多上班族的居住选择成为一种新的生活方式，但这几年长租公寓受到风口论的影响，经历过资本狂热追逐、一拥而上，加上与流量经济、互联网金融的结合，舶来品资产证券化（ABS）一度被奉为灵丹妙药。当很多公寓项目在自身商业模型没有走通时匆忙走上扩张之路，导致动作变形、问题丛生，而资金证券化放大了资金链断裂的危机；长租公寓资产证券化在监管的关照下，对行业大浪淘沙健康发展亦是好事。

如今国内长租公寓行业是一个公认的烧钱行业，前几年一级市场的热钱比较大，这几年长租公寓方过了几次冬了，以资产证券化方式盘活存量资产，成为品牌公寓企业主要获利手段。

二、租赁市场金融化成长中风险