12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，这是全国住建系统的年会，既要总结当年的工作得失，也要对下一年的大政方针进行定调。

　　我们看到，“稳地价、稳房价、稳预期”被列为2019年住建部重点抓好的十大工作之首，接下来也会作为各地住建部门制定并落实2019年楼市差异化政策的总纲。

　　怎么理解其中的含义呢？2019年的楼市走向又会是什么样子呢？

　　今年和去年全国住建系统年会定调

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　　北京楼市迎来冬天里的“一把火”

　　年关临近，北京楼市出现了翘尾行情。据诸葛找房数据研究中心监测，上周（12月17日-12月23日）新房、二手房成交量环比双双出现了上涨。

　　目前北京楼市已经形成了清晰的市场格局：

　　1、 以限竞房和共有产权房为主的中低端市场占据主流。

　　据克而瑞数据统计，目前北京入市限竞房共31个项目，已推出房源19300多套房源，且今年成交的61宗经营性土地中，有共有产权11宗、限竞房38宗。

　　2、自第四季度开始，高端住宅陆续放开预售取证，且从开盘售卖的情况来看，去化情况都不错，个个表现不俗。

　　比如，近日开盘的中粮天恒·天悦壹号项目叠拼新品——天悦壹品墅，4小时劲销10亿，给寒冬中的北京楼市添了一把火。截止目前，销售业绩为24.65亿元，位列北京市7万+豪宅销售榜首 。

　　天悦壹品墅样板间

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　　一二线城市楼市向好，但仍考验产品力

　　国家层面已经定调2019年楼市以“稳”为主，但预计不同类型的城市仍然会呈现不同的走向。

　　地产锐观察认为，此前多年大规模实行拆迁和货币补偿的三四五线城市，房价短期上涨背后的推动力如果没有产业发展和人口流入的支撑，预计2019年楼市形势依然会低迷不振。换句话说，地方政府想做到“稳”楼市很难。

　　而在本轮调控期强行被限购限贷限售等政策压制的一二线城市，包括都市圈周边的有人口基础和产业特色的三线城市，2019年楼市成交量价行情会比2018年转好。

　　但即便如此，在楼市转为买方市场及供给量放大的竞争面前，产品力仍然是决定2019年开发商在销售端过得好不好的砝码。尤其是高端住宅对应的是改善型置业需求，购房者对产品力的要求更高。

　　天悦壹品墅样板间

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　　购房者角度，“产品力”看哪些元素？

　　那么，从购房者的角度来看，“产品力”有哪些特别注重的元素呢？我们以2018年逆势创下热销佳绩的中粮天恒?天悦壹号为例来解读下。

　　其一，品牌光环。

　　购房者选房时，特别是高端改善型置业者，首先要看的就是楼盘的开发商是谁，这相当于第一个买房的“准入”标准。

　　中粮天恒?天悦壹号由两大知名房企联合开发，天恒集团负责操盘。

　　中粮是世界500强，国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一，足迹遍布北京、上海、深圳、成都、沈阳等多个一、二线城市。

　　天恒集团是北京市西城区老牌国企，2015～2018年在北京突飞猛进，从2015年的十盘联动到如今已经形成一城28盘的格局。

　　天恒在北京已经打造了天恒?半山世家这样的顶级别墅，同时有长达多年的四合院修缮实践，这些都为其打造内城院落别墅积累了经验。且天恒一直强调“用心筑就城市的幸福”的理念已经在购房人群中树立了口碑。

　　交通区位图

　　其二，地段光环。

　　地段决定价值&增值，也决定入住后生活的便利性与宜居性。

　　首先，天悦壹号位于北京四环，这个维度已经决定了它的稀缺性及增值潜力。2018年4月份，北京市规划国土委发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，明确北京四环限制住宅用地供应，四环高端住宅用地断供已成事实。

　　其次，天悦壹号也属于地铁盘，自住投资两相宜。位于地铁4号线新宫站南800米，坐地铁可直达北京西单商圈及金融街(000402,股吧)。自驾出行也很便捷，从槐房西路往北到南四环2.8公里，往南到南五环3.2公里，离京开高速直线距离1.8公里，可以直接到达南二环。

　　再次，生态环境和商业、教育、医疗配套成熟。

　　目前，丰台区正在系统谋划南中轴地区的规划建设工作。其中就有正在进行的南苑万亩森林湿地公园。

　　南苑万亩森林湿地公园位于四环路以南至南苑机场，面积约15.6平方公里，涉及南中轴长度约3公里，相当于1.5个奥森公园。南苑森林湿地公规划绿地及水域9.11平方公里(约1.37万亩)，构建以绿为本、林水相依的绿色生态空间，为市民提供亲绿、亲水的休闲场所。

　　据了解目前，已拆迁地上建筑物113.2万平方米，形成7500亩绿地，南苑万亩森林湿地公园初具雏形。

　　项目周边还有槐新公园、世界花卉大观园、世界公园、花香公园、海子公园等12大公园环伺，2公里外就是占地2200亩的国际足球小镇；一路之隔就是建面23万㎡的槐新万达广场；

　　另外项目北侧还有正在规划建设的槐新大悦春风里。据了解，首批大悦春风里项目共有4个，分别是北京槐新大悦春风里、北京大兴大悦春风里、青岛大悦春风里和苏州大悦春风里。其中，北京大悦春风里项目分别位于大兴区和丰台区，预计首批大悦春风里项目将于未来两年落地。

　　大悦春风里与大悦城不同，项目将瞄准的是“25-45岁年轻及成熟中产阶级”。以区域生活为中心；主打生活及延伸为主的高性价比、高频次消费业态，包涵餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活方式类业态、体验式业态和零售类业态，满足第一生活需求。

　　毗邻北京航天总医院、北京博爱医院、新天坛医院等多家三甲医院；项目周边有蓝天双语艺术幼儿园、新官小学、南苑中学等多所教育配套，同时天悦壹号还自持一块教育用地。

　　天悦壹品墅样板间

　　其三，产品光环。

　　购房者对于产品品质的关注，比如建筑质量、建筑风格、户型设计等都是基本面，最打动人心的则是居住的人性化需求。从天悦壹品墅可以看到有几个购房者非常看重的方面。

　　1、全家庭型空间设置。天悦壹品墅叠拼产品设计为“2+2+2”全家庭型成长空间，满足“三代同堂，六口之家”的家庭结构居住需求。

　　2、尊贵性。天悦壹品墅上中下叠均做到了独门独院、独立入户。下沉庭院设计独特，与地面的第一重庭院形成错落布局，在完美诠释“三进式”东方礼序的同时，实现了负一层的横向采光与负二层的纵向采光。

　　且室内任何空间都可以看到自然光进入，这点在绝大多数产品上难以实现。