引 言

　　2019年1月10日，由亿翰智库主办的2019中国房地产行业年度策略会?华中区域在武汉隆重举行。此次策略会解析了亿翰智库地产战略观，同众知名房企一齐探讨地产行业华中区域运营策略，并展望2019年中国房地产业的发展。

　　过去一年，在房地产政策收紧，金融政策放松的背景下，房价整体平稳发展。中美爆发贸易争端，政府不断采取宏观调控政策以维持楼市稳定。在G20峰会上，为促进房地产业发展，化解房地产库存，抑制房地产泡沫成为结构性改革的重要任务之一。展望未来市场，宏观经济下行压力和中美贸易争端加剧将会继续加大。在此环境下，房企积极求变，顺应政府及时代所需，重塑行业未来。在此，亿翰以一己之薄力，举办2019中国房地产行业年度策略会系列（西南站、华南站、华北站、华中站、华东站），同众企一齐分享地产战略并展望2019中国房地产业的发展。

　　本次房企年度策略会由六大主题部分组成：

　　一、主题演讲：亿翰地产战略观与2019年中国房地产业发展趋势

　　二、主题演讲：“地产+冰雪”双轮驱动的战略顶层设计

　　三、主题演讲：做城乡建设服务者，美好置业战略升级路径

　　四、主题演讲：2019年华中区域房地产企业投资策略

　　五、主题演讲：中国产城年度策略及中西部优秀产城运营商成果发布

　　六、主题论坛：新环境、新逻辑下，长江中游城市群房地产行业发展机遇

　　《2019房企战略回归核心》

　　——亿翰智库 董事长 陈啸天

　　2015-2018年，我国房地产市场呈现连续增长的行业趋势。2019年，中国房地产整体行业将迎来全面震荡，考验房企的局面，由此亿翰提出了“识别风险、识别核心、回归核心”的战略观。

　　2019年，各房企的分化将愈发明显。对于大型房企而言，主要面临包括转型风险和品牌风险的系统性风险；对于中型房企而言，化解经营性风险应作为主要目标；对于小型房企而言，资源性风险的矛盾将愈加尖锐。而外部风险的核心，将决定战略打法的核心。祥生立足中国经济高地，充分挖掘区域的价值；中梁组建类阿米巴机制，激活人才源动力；新力聚焦深耕，提高团队产能；东原把握自身节奏，稳健发展兼顾品质。这些构建属于企业的自我语言体系，正是地产企业“识别核心”的体现。如何回归核心则是另一个制胜的关键，房企应该围绕自身基本点，展开一整套要素组合，从维持核心优势和应对相邻业务中的机遇和挑战之间，取得平衡的企业成长战略。

　　长江中游城市群城市化水平低于其他城市群，城镇化率成长空间大，人才新政出台后，留汉大学生翻倍，千亿产业集聚效应下在未来城镇化进程以及城市圈发展过程中，将会带来大量投资机会。

　　《“地产+冰雪”双轮驱动的战略顶层设计》

　　—— 奥山控股 副总裁兼战略中心总经理 张金

　　1、宏观经济下行压力大，行业不稳定带来企业成长压力。全面启动调控后，一二三线城市先后进入调整周期，各能级城市去化周期持续拉长。

　　2、奥山坚持“住宅+冰雪”双轮驱动，住宅产品与冰雪项目类各占比50%，以实现流量与效益并重。

　　3、精准布局，精选项目：基于基本面分析，通过政策走向、市场周期以及城市分级等因素筛选确定意向进入城市，坚持“1+3+X”布局，立足湖北，深耕中西部，辐射全国。坚持项目筛选标准，选择合适体量项目落地。

　　4、奥山实行机制创新，短期通过跟投机制实现成就共享，长期搭建平台达成利益共同体，实现事业共享。

　　《做城乡建设服务者，美好置业战略升维》

　　——美好置业 执行总裁 尹沧

　　1、18年楼市销售、投资先升后降，土地购置先热后再趋冷。19年政策仍将保持高压，市场预期将继续探底，追求有质量的增长、现金流安全将是房企主基调。

　　2、行业空间仍在，但行业发展路径调整。基于此判断，美好置业基本策略是坚持对行业看多不动摇，并加快在原有优势基础上顺势变革，推动战略升维。利用房开和城开在资源、资金、资本方面的核心能力，多元化发展。

　　3、美好置业五大业务板块（房开、城开、装配式建筑、现代农业及产业新镇）紧紧围绕着美好核心价值观、国家民生问题以及企业发展核心宗旨展开，形成用我一体合力，开启战略3.0 新阶段。美好根据已有布局据点，呈放射状挖掘周边区域机会，各大业务板块结合自身资源重点布局市场空间较大并且开放性较高的城市和区域。

　　《2019，固本，培元，砥砺前行——2019长江中游城市群投资策略》

　　——亿翰智库 华中区域总经理 肖诗杜

　　?三大现象：部分城市地价腰斩；下半年土地流拍增加；限制性政策逐步弱化，政策基本见底。

　　?两个判断：1、基于土地市场见底和政策见底判断2018宏观见底；而2018需求显示行业没有见底，2019年将持续见底，2020年开始稳步恢复。2、从城市看，基于去库存和蓄水池明暗两条线判断：“一线稳、二线增、三四线回归基本面”将是2019年的主逻辑。

　　?一点建议：2019年长江中游城市群投资布局，需重点突破核心二线城市：武汉、长沙、南昌，此外选择两到三个基本面较好的城市，进行重点布局。

　　《蜕变之际，聚焦模式创新》

　　——亿翰智库 执行总裁 邱明华

　　?政策逻辑：产业大升级与产业大转移时代到来，结构调整为产业地产带来全新机会。调整过程中一方面要求资源集约、效率领先，另一方面要求管制规控、把握节奏，对企业的资源、招商、运营能力提出新要求。

　　?行业逻辑：回归产业，跟随产业发展逻辑。新进者可通过模式创新实现后来居上，企业需把控投资节奏，通过打造标杆项目探索成熟模式。

　　?未来展望：中长期来看，产业核心下平台全面升维，产业价值与资本价值占领上层。行业将加速聚集，龙头企业与专业化的孵化投资体系将共同重塑中国产业结构。

　　主题论坛：

　　新环境、新逻辑下，长江中游城市群

　　房地产行业发展机遇

　　●论坛主持人：

　　亿翰智库 执行总裁 何 慧

　　●论坛嘉宾：

　　奥山控股 投资发展中心总经理 蔡 敏

　　力高地产 武汉公司总经理 雷 伟

　　禹洲地产 湖北公司总经理 李晓龙

　　正荣地产 武汉区域兼南昌区域总经理 王 磊

　　话题一：定位——各房企在武汉区域的目标和未来发展战略

　　蔡敏：七大产业板块全布局，在湖北省内根据精选城市进入标准，关注宜昌、襄阳。推进招商引资、收并购等多元化模式，坚持“开放合作共赢”的顶层理念。

　　雷伟：力高此前在南昌、合肥均有较好发展。集团重视武汉区域，目前有住宅项目落地，此外积极做产业小镇。短期收并购为主，找合适机会拿地，中长期以小镇为大方向。

　　李晓龙：禹洲地产以收并购方式进入武汉，未来布局将围绕一主两副多极，同时关注武汉周边。基本策略是根植于本土化，借助企业资源平台，扩大在华中市场的知名度，并期望与本土企业合作拓展市场。

　　王磊：武汉政策面较严，拿地、开发运营较困难。正荣目前在武汉、襄阳均处于深耕状态，愿与各类企业合作。

　　话题二：怎么做——各房企围绕合作、回归核心有何策略及举措

　　王磊：中部城市调整晚于沿海一线，政府开始托底后，房企在中部城市首先要把现金流跑起来，降低现有库存，然后寻找好的合作机会。

　　李晓龙：第一，回归本身，房产是城市化产物，武汉指标面较优秀，人才政策带来机遇；第二，本土化，合作拿地开发，借鉴本土企业经验，优化体系。

　　雷伟：首先回归本源，把产品做好，打造核心竞争力；资源方面，重视外部资源，武汉如江湖，实现本地化就要和本土资源对接，以支持收并购；布局方面，1+N格局，有机会就要及时进入新市场，人才储备及时跟进。

　　蔡敏：作为本土企业，奥山占资源优势。产业板块还会拓展农业等新型产业。及时关注政策风向，把握进入市场步骤。投资策略方面，满足投资标准就实现全覆盖；注重协同效应，合作共赢。

本文首发于微信公众号：亿翰智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

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