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山形地势造就重庆零售物业市场“多核竞争格局”，而持续下沉的新增供应令这一局面加深。具体而言，爱融荟城、新光里等四个项目的开业为渝北带来近30万平方米的新增供应，使得域内竞争愈发激烈，形成多个“小战场”。而万象汇及长嘉汇购物中心二期的开业既显著提升弹子石区域的商业氛围，也让项目间形成竞争关系。值得关注的是，高低起伏的地理特征也给项目的运营带来影响。一方面，高低差能给物业形态提供更多的可能性，如沙坪坝万达广场的全首层入户设计，不仅实现多入口的人流导入，亦增加了商业空间的开放性及通透性；但另一方面也给部分项目的昭示性及通达性带来挑战。 对既有项目而言，调整变革成为贯穿2018年的主题，其中“翻新再造”备受关注，且改造项目均以“年轻潮流”作为新定位。年初，位于解放碑商圈的国泰广场更名为国泰优活城市广场全新亮相，引入包括超级物种、Line Friends重庆首店、当当书店全国首家旗舰店等品牌。年末，历时超一年的闭店改造，万象城南区携全新的定位、动线及空间重新开业。以“国际潮流青年聚集地”为名，万象城南区吸引了70多家品牌入驻，包括Air Jordan旗舰店、娇兰重庆首家美妆香氛店、Champion重庆首店、EVISU-KURO重庆首家黑标店和Karl Lagerfeld等，有效弥补之前项目所欠缺的轻奢、潮流、美妆、亲子等业态，使得万象城整体真正实现全客层覆盖。 同期，市场亦有诸多项目重塑定位，加大调改力度。瞩目案例包括：东原悦荟新新Park加大体验及餐饮业态的占比，吸引更多娱乐、亲子、异国料理等品牌入驻，从而增强与周边千禧一代家庭升级消费需求的契合度；而财信广场则积极更迭餐饮商家，加大简餐、饮品店的占比，并引入超级物种，以加深项目整体的商务配套职能从而贴合江北嘴片区的办公人群消费需求。 需求端在购物中心调整升级中不断迎合市场发展最新区域以及消费者演变的偏好。业态方面，零售、餐饮两大业态仍是主力。世邦魏理仕通过监测和对比全年新增需求与退租需求的店铺数以及两者承租面积的差值发现诸多需求端的发展新趋势。首先，服饰品类新租与退租的店铺数及承租面积的持平显示出需求的稳定性，其中国际服饰品牌持续加码重庆、快时尚品牌需求有所回暖，年内代表性品牌包括：Stella McCartney、Maje、Marni、MaxMara、Mr & Mrs Italy、H&M、优衣库和Gap。化妆品及个人护理品类的店铺数和承租面积均呈上升趋势，折射出高坪效的美妆品牌仍为运营商的重要招商环节，同时高端美妆品牌自身也愈发重视产品线的丰富度及店铺的展示空间因而衍生出更多的面积需求，年内进驻案例包括：Chanel Beauty，Dior Beauty，Burberry Beauty、Space NK等。餐饮业态方面，简餐与正餐的租赁需求及承租面积的一进一退折射出城市消费者对餐饮便捷性、细分化的诉求，而茶饮店与甜品店的一进一退则反映出社交属性的转移，更多消费者选择多样性强的网红茶饮店作为休憩的场所。 同期，在社交媒体等网络平台的推动下，线上流量转化为实体客流，网红经济正在重塑重庆零售物业市场格局。运营商着力引入新颖业态、自带流量的网红品牌以刷新卖场的新鲜度、拓展消费客群、增加辐射范围。年内包括新零售超市及网红茶饮等拥有互联网基因的品牌相继落户重庆，而部分运营商也打造网红建筑提升话题性，如国金中心季内新塑的“LOVE.FOUND”熊猫。按网红品牌及建筑的数量计，“网红”占比前三大板块分别为解放碑(25%)、南渝北(照母山以南)(21%)及大坪(13%)。预计“网红”趋势仍将在短期内持续，但鉴于部分网红品牌的不稳定性，运营商应根据自身项目情况作理性调整。 统计层面，截至年末重庆优质零售物业市场平均空置率同比下降0.6个百分点，报10.3%。全市购物中心首层平均租金同比下跌0.2%，报387.2 元每月每平方米。 展望2019年，重庆零售物业市场新增供应将攀升至86万平方米，其中包括备受瞩目的来福士广场。高企的供应量势必将令市场承压，既有项目将继续认知和把脉市场趋势作调整。总体而言，品牌和业主均将不断开放思维、革新模式、丰富推广渠道以迎合更多样化的消费诉求。 世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“2019年调整仍是市场的主调，然鉴于重庆独特地势给零售项目辐射范围带来的影响，运营商调整策略不再仅参考市场整体消费需求的升级变化，需根据自身辐射范围内的特定消费客群作具象化的调改。与此同时，重庆千禧一代消费者对外来品牌的接受度逐渐提高，加之更多优质零售项目的落成，预计未来重庆将吸引更多外来品牌进驻。” 仓储物流市场：净吸纳量创新高，第三方物流支撑去化，区域竞争格局明显 2018年，重庆高标准仓储市场供应仍维持高位，录得嘉民空港西地块二期、维龙沙坪坝二期、安博两江新区二期等项目交付，合计约51万平方米的新增仓储面积，同比基本持平。其中，近六成的新增供应落于核心园区(空港、机场路沿线以及两江龙盛)。截至年末，全市高标准仓储总存量破200万平方米。 高标仓储需求保持活跃，全年净吸纳量录得43.6万平方米，创历史新高。因此，全市平均空置率在有大面积新增供应的情况下仍同比下跌3.0个百分点，至年末报24.5%。需求端方面，第三方物流及批发零售业为主要的需求来源。其中，得益于重庆领军全国先进制造业的地位、基础设施及口岸资质的完善以及消费需求对配送效率更高的诉求，年内第三方物流企业需求活跃，贡献率高达68.5%，继续主导市场；就批发零售业而言，年内录得多宗电器和食品企业的成交案例，推动该类需求贡献率升至23.2%。 鉴于地理位置、运输方式、周边竞品项目等诸多因素的差异性，重庆仓储物流市场各园区表现分化明显，核心与非核心园区的“区域竞争格局”显现。统计层面，截至年末核心园区空置率仅为16.4%，非核心园区空置率则高达36.3%；租金方面，核心园区租金同比上涨1.3%，报27.6元每月每平方米，非核心园区租金持续下探2.8%，报20.6元每月每平方米。因此，受非核心园区租金下探影响，全市高标准仓储市场平均租金同比下跌0.1%，至年末报24.8元每月每平方米。 |