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大家好，我是金融民工吉胖子。 最近地产方面消息比较多，又有很多地方说打响第一枪，菏泽取消限售了。 山东省住建厅说不知情，菏泽之后声明说是为了解决具体问题，政策没收回，继续推行了。 胖子仔细研究了一下，就是菏泽再不放松限制，实在是不行了。
01 菏泽算是山东发展比较靠后的一个地级市，最有名的是牡丹，但这两年的菏泽出了名，成了拆迁之城。 菏泽过去是说买了房子两年以后才能上市销售，但是现在有点卖不出去，所以取消了，只要买了房子、拿到房本马上就能卖。 其实菏泽的人口流出挺严重的，有个例子说今年春节时，有154万个外地的手机号。这154万人就是出去打工的人。 但菏泽一共只有1000万多一点，相当于六分之一的人口都在外面打工。 那当地政府当然希望他们回来买房对吧，所以对他们要放松限制。 可能有的朋友问了，胖子，你说是为了把房子卖掉，这我明白，那房价跌了吗？ 没下跌。今年上半年还快速上涨。 02 现在菏泽的房价稳定在6000元/平，对于菏泽这样的四线城市真的挺贵了，那为什么没跌？ 第一个，2018年的上半年菏泽的土地出让金达到了190.7亿元，这个相比去年翻了倍。 菏泽在山东省内的经济是垫底的，但是就因为卖地，它挤进了全国卖地收入的30强。 2016年全菏泽的整个财政收入才只有186亿，但2018年用了半年时间卖地卖了191亿。 还有一个数据。 2015年棚户区改造之前，他们征收了2.1万户，100万平方米，2016年征收了6.2万户，将近三倍。面积变成了1027万平方米，十倍，征收总量在全国几百个地级市里面排第1。 17年又翻三倍，征收了18.2万户，3000万平方米，占了山东全省1/4，涉及人口达到70万。 这个量有多大？ 2017年初，菏泽市启动了122个棚改项目，18万套房子，它就是一个不太发达的地级市，但是它启动的棚改安置房占了全国的3%。这个时代与它的经济体量、人口体量是严重不符的。 大家把刚才胖子说这两个数据糅合、对比一下，这说明这个城市现在已经跟棚改、卖地深度套牢、连在一起了。 就像现在的棚改不可能一直改下去嘛，所以2017年拆了那么多，2018年还在拆，全国都降温了，它还要拆12.7万户，到了2019年他还安排了12万户。 年初时，菏泽表示进入关键年，它的棚改量要占新的三年规划的51%。 如果按照体量来说的话，菏泽准备把城市拆一遍重新盖一个。 如果有钱当然可以这样，可是胖子在以前节目当中讨论过，很多3到18线小县城的房价飞涨，靠的就是棚改。 03 棚改不断的放水，把你的房子拆了之后给你钱，你拿钱去买新房子，这就等于国开行通过贷款的形式直接把钱放出来。 直接印钱，房价怎么能不涨？ 不光是菏泽，全国的三四线城市过去两年都有一波暴涨，就是因为棚改。 但是棚改也不能马上拆了重盖吧，所以这个模式一定会在某一个阶段会遇到这样的问题。 比如菏泽。 菏泽现在最赚钱的行业是搞建材、卖家具、家电的，都和房地产有关。 但是菏泽这地方它又没有什么金融、互联网的东西，那房子盖完之后这些人会留下来吗？ 而且你以为拆迁后都是千万富翁吗？ 不是的。 比如说把你的房子拆了，给了你一百万，你还得再贷100万，银行挺高兴对吧。 可是这样的话，如果断供、或者将来还不上钱，危险就转移到银行那了。 所以菏泽这个模式挺危险的。 04 棚改确实有好处，但同时，在某些地方，经被念歪了。 刚才胖子在最开始跟您说过，菏泽一共只有1000万多的人口，1/6的人口在外地，现在菏泽人有1/4的人口因为买房背上了很多债。 按照现在中央的规定，棚改是在降温，一城一策，不再是过去一刀切，这一波一旦过去，像菏泽这样的城市该怎么发展？ 胖子在这里也是希望，不光是菏泽一个，很多三线以下城市的朋友们在买房的时候多一份理性，毕竟对于城市来说可以再转型或是怎样，但对于您自己，如果真的高位套牢了，那可能真的很麻烦。 所以，对于三线以下城市由于棚改而催生的这一波房地产热潮，胖子还是劝您冷静，不要看着涨了怎么样，棚改是不会一直改下去的，它改到某一个程度就OK了，至少短期内不能再改了。 希望大家能够来记住这个忠告，也多想一想自己身边的情况是怎么样的。 那如果您家乡也存在这样的问题，欢迎您关注我们的微信订阅号金融民工吉胖子，回复棚改两个字，我们好好的捋一捋，棚改将来往哪发展，对于您和您所在这个城市，又有什么影响。 P.S.除了菏泽取消限售，最近还有深圳下调利率，广州公寓可卖个人，珠海放松购房门槛，衡阳暂停限价等消息，你觉得楼市调控真的松绑了吗？楼市未来会怎么样发展呢？欢迎留言吧。 本文首发于微信公众号：金融民工吉胖子。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 （责任编辑： HN666） 看全文
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