世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“2018年成都优质写字楼市场需求的先扬后抑表现使市场对需求端‘稳定性’的关注显著提升。2019年新增供应显著回升。在经济调整之下，未来需求端将呈两个方面的表现：行业调整令办公需求提质；行业发展愈加细分使办公需求分化。因此，需求端的变化将驱动办公生态的进一步演变。”

零售物业市场

市场供需两旺，城市更新浪潮带来商业新机遇，“科技+趣味”催生商业运营新趋势

2018年成都零售物业市场迎来7个项目开业，其中近九成的新增供应落于非核心商圈。新开业项目带动次级、近郊商圈提档升级，同时其在物业空间设计的创新以及业态品牌的新排布也给予市场诸多启示。年内零售需求活跃，小众设计师品牌及潮流品牌表现抢眼，更多高端美妆品牌踏出百货于购物中心开设店铺。此外，简餐和亲子餐厅年内亦扩张积极。供需作用之下，截至年末全市购物中心整体空置率同比下降2.3个百分点，报5.8%，创历史新低。租金方面，次级商圈前期调整获积极市场反馈，拉动全市购物中心平均租金同比上涨0.6%，报374.7元每平方米每月。展望2019年，成都零售物业市场供应将回落至约60万平方米。未来，“中优”战略驱动下，旧改和棚改项目效果逐步呈现、文化历史街区升级改造项目启动，成都三环内区域迎来升级蜕变。零售物业市场将随之联动发展，新兴商业区域崛起、重建项目呈现，三级商圈竞争关系将重塑。微观市场方面，消费者愈发理性，科技智能、便捷、趣味将成为诉求点。鉴于此，品牌商全面拥抱互联网科技打造全渠道运营新模式；业态或品牌跨界、融合的“趣味”新玩法成为时尚新趋势。与此同时，运营商将通过翻新再造的“活化”、空间设计的个性化等诸多调改令实体店优势发挥到极致，继而为消费者打造新奇有趣的消费体验。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“供应短期回落及需求持续增长的双重驱动之下，成都仓储物流市场空置率迎来近5年新低点。2018年需求端的表现反映出租户结构正在潜移默化的改变，电商和第三方物流企业之外的诸如医药、零售、服务行业等租户的比重逐渐提升。这一租户类型多元化走向亦是市场愈发成熟的标志之一。至2019年，长达6年的供应高峰进入尾期，而随着土地供应的进一步收缩，未来仓储物流市场投资价值将会逐渐提升。”

投资市场

大宗交易数量同比减少，公寓关注度高

2018年，成都大宗交易数量同比减少，全年市场共录得12个大宗交易成交案例。着眼投资者构成，大型民营投资公司、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力。按标的物来看，尽管年内成交物业类型涵盖商业、写字楼、二手土地、公寓等，但不同类型物业成交量的差异折射出投资市场的新趋势。首先，由于过去两年市场大部分可售且交易条件合理的二手土地项目均已成交，故年内二手土地成交因可售项目短缺而明显减少；其次，鉴于市场前期达成交易的购物中心持续向好的运营表现，投资者对核心区域的购物中心仍持积极态度，但成交量同样因可售项目数量有限而走低；此外，写字楼成交量因买卖双方就物业预期契合度相对较低也呈下降趋势，但以险资为主的投资者仍长期看好成都办公楼市场。与之不同的是，年内公寓成交量同比显著上升，共录得包括来福士广场T5在内的三宗公寓成交案例。究其原因，其一，在政府严格调控住宅市场的背景下，公寓迎来一波投资热潮；其二，成都实施人才优先发展战略行动计划，吸引更多人才来蓉就业继而驱动公寓租赁需求显著增长；其三，投资者对公寓产品的短期散卖收益持较高兴趣。

图片由世邦魏理仕提供

世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵表示：“尽管2018年成都大宗交易数量走低，但仅为市场正常周期性发展的表现。总体而言，由于成都在西部地区的领军地位以及房地产市场供需相对健康的发展态势，未来大型企业仍将积极谋求战略性布局成都，这一长期乐观的预期将使成都获得更多投资者的关注。因此，预计2019年成都整体投资市场热度将有所回升。”

[编辑：陈小艺]