其次，特别是对于中国投资者来说，如果你自己去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资，但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆，提升投资回报。这一点很重要，因为过去三十年里，如果没有杠杆，买房投资大概每年收益5%左右，一般个人投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到7.5%左右，而同期 REITs的年化收益接近11%，这个收益是个人难以达到的，也高于标普500股票指数10%左右的回报率。

再者，如果你自己去买房投资，你或许能买40套，但那还是风险过于集中，规模效应不够。而REITs资金量大，可以跨越很多地区买很多地产，把风险分散更多，管理效率也更高，规模经济节省成本。

所以，你看到，金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择，让他既能享受房产投资的好处，回报更高、风险更低，也能省掉很多麻烦。

对于很多人来说，买房产投资的最大好处之一是房子是实物，看得见摸得着，这使房产投资比金融投资更有安全感，有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资，在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式？理由是什么呢？这些是今天的思考题。就今天的要点，我们谈到三点：第一，到境外直接买房投资，维护与管理成本高，也很麻烦，并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二，REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路，不仅给投资者提供地产投资的好处，而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险，包括更高的杠杆。第三，由于监管政策的要求，REITs的分红比必须很高，这是房产租金的直接替代。还有，这些基金的类别和风格选择也很多，选择余地相对较大。

（本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本）

陈志武经济观察报专栏作家

耶鲁大学教授，香港大学冯氏基金讲席教授。