8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎

　　负债率高或是这些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用于清偿借款。然而，融资情况并不尽如人意，许多上市房企已经出现认购不足或股价在上市当天破发的情况。

　　据克而瑞统计，2018年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这个数字超过以往任何一个年份，2015年仅有7家房企实现千亿元销售规模。2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”，那天在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。

　　2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。

　　中国经济网编者按：刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多城多轮累计450次调控下，“房住不炒”深入人心，房地产行业逐步趋稳。这一年，上半年“抢人大战”“摇号抢房”热热闹闹，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租购并举在这一年逐步落地，随之而来的是亟待破解的行业症结。2018年留给我们很多问题，随着房地产市场健康发展长效机制的构建，“房主不炒”“因城施策”“分类指导”的贯彻执行，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。

　　2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地接连出现放宽人才落户的政策。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。一方面，北京、上海等一线城市向高精尖产业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山东临沂等三四线城市人才政策也全面开花。

　　5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动

　　2015年4季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。随着库存减少，取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例，有助于稳定房价。

　　在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径成为不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年已有12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城国际、德信中国、万城控股、万创国际、海伦堡、中梁地产、奥山控股尚在排队中。其中，除正荣地产、中梁地产及美的置业外，其他多为区域型房企，布局城市有限且销售规模较小。

　　在2018年4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，出台稳定楼市的政策措施具有极强的信号意义。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。

　　长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域，但2018年长租公寓市场“潮起潮落”。在租购并举机制下，长租领域出台不少利好政策，万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。2018年8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同月，“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款，长租公寓背后风险受到业界关注。据不完全统计，2018年已有至少10家初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。

　　2018年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。

　　“抢人”大战的背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，但短时间内大量的迁入人口也导致了当地楼市供给紧张、房价水涨船高。随后，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。

　　7、多家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道

　　2018年6月底，住建部、公安部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。