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在绿色资产证券化高速发展的背景之下，魔方金服创始人兼CEO凌骏及其团队深耕互联网金融领域的存量物业细分市场，全心全意为公寓运营商解决资产合理配置需求。演讲中，魔方金服创始人兼CEO凌骏凭借其专业能力和对行业经验的积累向在场金融机构展示公寓运营的现状，模式和发展。 本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城市开发专业委员会、商业和旅游地产专业委员会共同举办，魔方金服创始人兼CEO凌骏与众多房地产行业的精英大咖一起以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向。
长租公寓市场现状 魔方金服创始人兼CEO凌骏表示，目前虽然市场上品牌众多,但行业依然处于发展初期阶段。目前盈利模型主要还是租金差模型,其他模式有限。 行业需要规模效应才能盈利，目前尚未有真正意义巨头，运营能力整体低下。多家长租公寓企业都在跑马圈地，疯狂拓展拿房，但是整体运营能力有限。行业开始洗牌，但市场远未饱和。 资本方对于收益要求较高,目前团队运营效率在激烈行业竞争下并未有效提升, 被迫提升租金或是加大融资力度,导致客户流失或是品质控制能力减弱。没有有效稳定的人才供应，2017年资本的压迫会让公寓扩张背后的支撑力不足。 目前公寓整体的硬件及产品已经有了很大提升，接下来拼的是运营及增值服务能力。 长租公寓运营模式 针对集中式与分散式两种公寓类型，凌骏分别讲到开发商带租约售，园区、企业、公寓委托管理，基金与公司合作运营，混合经营模式这4种运营模式以及现期和长期的盈利模式。 另外，凌骏对长租公寓的品牌分层及产品类型进行了统计，并在长租公寓现阶段面临的挑战问题上，就房源选点，获取房源成本、远期租金上涨预测、空置率和周转率、分销渠道和营销费用、IT系统、实现盈利这7个问题进行了探讨和分析。 资产证券化正开启存量地产金融行业的新时代 在说到现阶段国内长租公寓行业运用的融资方法时，不同于美国市场以REITs作为公寓融资的核心来源，国内长租公寓还处于发展初期，融资方式相对有限。凌骏认为资产证券化一定会开启存量地产金融行业的新时代。 长租公寓的空置率极低，具有预期稳定的现金流;大多数品牌公寓的发展需要较长时间的存续时间积累，才能够积累到一定的房间数量;无论分散式还是集中式房源，单个项目基础资产的规模有限，因此整体呈现分散化特点，同时每个房间之间存在一定的风险隔离。 随着房间数量的增加，现金流量记录完整且可预测，在宏观环境下，现金流波动性极低;长租公寓的基础资产为公寓，租期较为同质性确定，产品同质性强;目前长租公寓已有多家全国性、地方性大规模区域龙头企业出现，未来整个行业资产规模非常巨大。
魔方金服正式启动【城市更新计划】 魔方金服提供的主要是以租约贴现为主的，覆盖公寓运营商全产业链全生命周期的金融产品。包含租约证券化、供应链金融、租约贴现、消费金融、股权融资五大金融产品。拥有商业保理及私募投资基金管理人牌照，成立城市更新产业基金打造全产业链金融服务闭环。 目前已联合某知名国资背景信托基金发行基于租金资产证券化的专项基金计划，以分散风险、稳定现金流为前提，选取多家品牌公寓资产，整体规模达 5 亿，资金成本竞争优势明显。同时已获得某银行 3 个亿首批授信资金，正式启动【城市更新计划】! 魔方金服将选取北上广及长三角优质公寓资产，提供【50万贷款额度、直接授信、利息低至6%】的红利，以租约贴现业务为主服务于资产端。 2017年魔方金服整体资金规模预计可达 15 亿以上，在额度、效率和用户体验上，魔方金服已经从多个层次上解决掉了公寓运营商在银行的传统信贷行为的“痛点”。 有别于传统的租房分期产品，魔方金服专注于为公寓运营商提供产业金融服务，无需租客申请分期及贷款业务，直接授信给公寓运营商。 相当于企业办理了一张大额信用卡，放款便捷高效，可以随借随还，并且通过企业信用的累积不断提高额度及降低资金成本。 |
