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　　在金融去杠杆下，“钱荒”之势扑面而来。相对于以前“阵痛式”的调整，这一轮去杠杆的过程持续时间较长，并剑指金融风险。

　　业内人士指出，受房地产市场全面调控影响，房企的融资焦虑感也急剧上升，“找到钱”成了房企今年最紧要的事情。然而防范金融领域爆发系统性风险是其绕不过的槛儿。

　　金融收紧是2018年的主旋律。

　　除融资成本高涨外，5月~6月，还出现大量房企国内发债被中止的消息，如合生创展、碧桂园、富力地产等房企都在这一时间段被中止过发债。

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　　虽不能做出开发商哀鸿遍野的定论，但至少从年初他们就已经嗅到了“融资难、融资贵”的味道。

　　适度宽松信号闪现

　　严监管下的去杠杆运动

　　“这一年的融资监管直接影响房企的现金运转效率。虽然今年我们的融资方向是优先发债，但整体的融资成本相较去年的5.07%只能上升，没有下降的余地。”北京某国企财务总监告诉记者。

　　从国内市场发债的情况来看，不论是交易所还是银行间，房企发债利率超过6％、7％的比比皆是。克而瑞研究中心最新数据显示，今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。

　　中金公司首席经济学家梁红认为，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后，预计2019年房地产投资同比增速可能下降5%至10%之间。地产投资和销售放缓会直接拖累GDP增速，也会间接影响总需求增长。因此，楼市需求及开发商融资相关政策须需调整，宜早不宜迟。

　　央行在11月初发布的《中国金融稳定报告（2018）》中也提出，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

　　这场因信贷紧缩而引起的全行业焦虑，已经蔓延到了最下游。3月29日，由银保监会主席郭树清主持召开的银行保险改革领导小组第一次会议强调打好防范化解金融风险攻坚战，降低企业杠杆率，遏制房地产泡沫化倾向。4月底，《资管新规》正式实施，抑制了通道和非标融资。

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　　同样在3月20日碧桂园业绩会上，CFO伍碧君表示，今年的融资环境确实比之前趋紧，可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升，这是一个趋势。

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　　业内人士指出，2018年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，资金压力倍增。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。在“防范系统性金融风险”的大环境下，2019年最大的挑战依然是金融收紧。

　　博海资本首席经济学家孙明春指出，当前宏观经济面临较大下行风险，房地产市场也出现降温迹象，适时适度调整房地产调控政策，并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计，也有利于缩小房地产市场长期以来存在的供需缺口，有效抑制房价过快上涨。应放松对开发商融资的各种约束，包括银行贷款、股票市场融资、债券市场融资及信托贷款等。目的是防止开发商因流动性过紧而被迫停建、缓建在建项目，避免房地产投资增速出现大幅度回落。

本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　3月27日，万科总裁祝九胜表示，公司近期提出了350亿元的融资计划。因此前融资规模太小，该350亿额度是董事会最新提出的，2018年环境特殊，这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

　　事实上，最近两个月，房地产融资风向发生了一些微妙变化，包括多家房企公司债和ABS密集获批，部分城市住房按揭利率出现回调，且放款周期缩短，而这些举措有助于缓解房企资金压力。

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　　时至年底，房企的融资环境开始有所改观。国家发改委日前发布的一则支持优质企业直接融资的通知，在地产行业激起一片涟漪。有分析认为，该通知释放了“房企融资闸门即将放开”的信号，意味着目前房地产调控政策出现一些变化。

　　新年伊始，中央就接连放出了无论房地产市场抑或金融体系调控都不会放松的信号，包括土地购置资金专项专用、严查变相加杠杆行为、防范金融风险等都已明确提及。

　　12月24日，国家审计署审计长胡泽君向全国人大常委会报告2017年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改情况时表示，在金融风险防控问题上，对国有银行违规向房地产行业提供融资和个人消费贷款流入楼市股市问题，住建部、央行、银保监会等部门开展专项整治，有关金融机构通过收回贷款、调账等整改219.83亿元，其余141.04亿元已制订清收计划。

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　　紧接着监管层祭出多道紧箍咒，“部分银行暂停新增授信”“提高发债门槛”“贷款利率上调”“叫停银行委贷”“收紧个人按揭贷款”“房企不得借用外债”“银保监会及各地银监局高压监管和开罚单两手抓”……在渐进去杠杠背景下，对货币政策较敏感的房地产行业融资的“明道”“暗道”多条业务线被按下“暂停键”。

　　一面是监管机构先后表态，2018年将继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为，另一面是各地对房地产企业端的融资普遍呈收紧的态势，各种通向地产融资的通道相继被切断，使得房地产企业端的融资难度进一步增加。

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　　国家统计局发布的数据显示，1~11月份，房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。

　　对房企而言，在保持规模增速的同时，融资是一个永恒的课题。

（责任编辑： HN666）

　　流程编辑：刘凯

　　（此文章发表于中国房地产报T3版）