拿地之后，中梁力求将这些地快速变现。作为碧桂园模式的拥趸，中梁同样希望将高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。但随着三四线市场下行，去化速度明显转慢，中梁想要实现“456”的难度正在逐步加大。

2018年下半年以来，诸多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁的拿地规模依然在大幅增加。根据中指院数据，2018年全年中梁拿地金额为524亿元，新增货值较2017年增长165%，成为TOP30企业里货值增长最为迅猛的企业。这一拿地额也在13家房企中排名第一。

在2018年的2月和5月，鉴于市场波动较大，富力陆续取消过10亿元中期票据、10亿元超短期融资的发行计划。8月份，其发行的一笔60亿元住房租赁专项公司债券也转为“终止”状态。“从2018年下半年开始，房企融资压力趋大，第三季度达到最顶峰。大部分房企都采取借新还旧的方式，但那段时间新债借不来，老债急着要偿还，房企的资金一下子就周转不过来。”林波说。

2018年以来，富力发债动作频频，甚至走上发行新H股的另类融资路径。去年12月，富力地产拟面向合格投资者公开发行面值不超过130亿元(含130亿元)的公司债券获核准。

远洋集团一位人士告诉经济观察报，很早之前远洋集团就树立了千亿目标，中指院公布数据显示，2018年远洋集团销售额为1095亿元。

的统计数据显示，13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%，其中等3家的资产负债率超过85%。

高杠杆直接投射到房企的动作上，是他们普遍在土地储备方面加大马力，同时谋求快速变现的方式。

中梁是其中的代表。浙江房企中梁直到2016年才开始全国化战略，辐射至安徽、福建、江西等地，2018年触角更是延伸至内蒙古、辽宁等地，直至覆盖全国110个城市。

2015年和2016年，中梁的净负债率达到1335%和1790.2%，中梁在招股书中解释称，过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。

这些千亿房企规模上的真正崛起普遍发生于2015年－2016年之后，也正是自那时开始，这些企业抓住市场上行期的机会，大举拿地。

但2018年下半年以来，距离千亿临门一脚的阳光城明显放缓了拿地步伐。2017年其整体土地开支为650亿元，2018年计划拿地支出800亿元，但根据中指院数据，阳光城2018年拿地支出为424亿，仅达到了其投资计划的一半数额。

　　　　即便这是中国人耳熟能详的行业，你还是很有可能会为以下事实所惊叹：商业历史上从没有一个行业，像今天中国房地产这样，拥有如此多销售额以千亿级计的公司。就是在其他任何国家去回溯不同时代的统治型行业--石油、矿产、铁路、汽车，甚至互联网，也极为罕见。

这是富力在2018年第9次发起同类融资。特别是当年8月份起，短短4个月间，富力接连发行了5期超短期融资券，单次发行总额为5-10亿元。期限为90-270天不等。

“利器”高杠杆

“扩张迅速反映在这些房企身上，就是投资规模加大，面临的再投资压力也巨大。他们不像小型房企一样，可以放缓拿地，保持现金流；也不像大型房企，回款率高，能够维持稳定负债。”一名房地产分析师称。

上述闽系百强房企的财务负责人告诉经济观察报，现金为王，这在地产行业中更为明显。“在融资趋紧的背景下，现金流直接决定一家房企的生死。”

陈博 谢敏敏 田国宝

类似的故事令千亿成为舆论场中的房企“安全线”。据克而瑞统计，2018年初，制定千亿销售目标的房企多达46家。对它们而言，这是与时间赛跑的一年。“2019年，我们预期整个行业规模往下走，这种态势下，若想实现逆势扩张，肯定需要更大的投入，承担更高的风险。一些新晋千亿房企或准千亿房企，由于这两年扩张较快，从2018年下半年已经开始感受到压力了。”克而瑞研究中心总经理林波说。

例如，金科和蓝光主要依托于四川、重庆区域，雅居乐依托于华南区域，而华东企业毫无疑问占比数量最多，包括阳光城、中南建设、正荣、中梁、融信、祥生等。林波认为，由于华东房地产市场比较好的表现，这一轮行情的确是华东企业增长更快。

2016年这家公司平均五天拿一块地，2017年平均三天拿一块地，每周预计有四五十块地上报集团。据悉中梁的投资团队多达780名员工。

从2018年最新财报看，多家新晋千亿房企的负债率还在上升。

从整个行业来看，杠杆较高、拿地激进的企业，利润普遍较低，比如金科和泰禾销售额均在1400亿元级别，金科净利润为21.91亿元，泰禾只有14.44亿元。而销售额只有150亿元的合生创展，2018年上半年的利润达到了24.73亿元。

货如轮转 金钱不眠

2018年中期财报也显示了这一趋势。2018年上半年远洋集团营业收入为153.76亿元，同比减少11%，净利润为23.33亿元，同比减少13%。远洋集团解释营收和利润同比减少因为结构性转结减少导致。