中金公司观点认为，从当前政策大基调来看，“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线，其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。“除非出现基本面的严重加速恶化，中央层面的房地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。”

　　■ 访谈

　　杨成长：我不认为推出房地产税是要打压房价

　　新京报：2019年政府工作报告中提到“稳步推进房地产税立法”，对比2018年政府工作报告中提“稳妥推进房地产税立法。”是否意味房地产税立法要提速了？

　　杨成长：房地产税立法要根据房地产市场发展情况来决定，如果能保持平稳增长，我认为起码不会提速，没必要。

　　新京报：房地产税如果要出台，需要满足哪些条件？房地产税为何迟迟没有出台？

　　杨成长：最起码不动产的登记必须要联网，这是必备条件。此外，也要根据房地产市场的发展需要来确定。目前，我国也有房地产的税和相关制度，出台房地产税不能简单理解为“增税”，而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并，然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税，是要打压房价。

　　出台房地产税主要有几方面的功能。一方面，提高房地产的使用效率。目前，我国房地产每年的供给量达到16亿平米，房屋的人均居住面积达到40平方米，总量比较合适，但房屋空置率较高，这是社会资源的严重浪费。出台房地产税后，闲置的房屋必须要产生效益，才能盘活资源。

　　其次，不少人认为房子越大越好，出现单纯追求房产面积的不正常销售心理。实际上，从欧美、日本的发展情况来看，实用性、舒适性更重要，所以说，在日本房地产价格主要取决于房子内部设施、设备的完备程度，而不是大小，这种导向会造成严重浪费。

　　另外，由于公共资源匹配不均衡，我国出现学区房，或过分强调所谓房子地段的情况，通过房地产税可对这种情况进行调节。

　　过去，我国已经出台了大量的房产相关税收，所以在各方面条件不成熟、不具备的情况之下，匆忙推出房地产税是不合适的，所以房地产税出台并不是越快越好，力度越大越好。

　　另外，大家也不必对房地产税的出台过度担心，房地产税一定会有非常大的弹性和空间，把决定权交给地方政府，与目前“一城一策”相衔接。

　　新京报：你觉得房地产市场未来走势如何？

　　杨成长：房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。

　　对于普通投资者来说，房地产投资作为过去几十年来长期首选资产的意识可能需要改变。房地产真实收益应是租金回报率，而目前我国平均租金回报率还不到2%，也就是说，过去房地产投资主要是靠房屋价格上涨来赚取价格收益，从未来看，房地产投资应该要靠真实收益。从这个角度来说，居民应该要适度地调整资产结构，加大股权投资、债券投资等，适度降低房产方面的投资比例。同时加大对人才、技术、信息等要素的投资，现在经济发展对这些要素依赖程度越来越高。

　　新京报：北上广深四个一线城市房价的上升空间还大吗？

　　杨成长：我个人觉得不大。这其中有两个原因，一方面北上广深市中心人口的导入速度在放慢，有的城市甚至出现净流出，房屋需求大幅增加的情况不可能出现。其次，80、90甚至00年代的年轻人，观念与上一代人不同。他们都认识到了，房子是用来住的，所有权并不重要，使用才重要。未来，共享模式的房产也可能会出现。这时，房子所有权的重要性就会压价，从这个角度来说，恐怕中国房地产市场价格大幅波动期已经过去了。

　　新京报：近年来，很多城市出台了人才引进政策，你认为“抢人大战”到底是为了房地产市场，还是真的为了抢人才？

　　杨成长：抢人大战的动因倒不是为了房地产，当然，由于人才的大量导入，可能会导致部分地区房地产出现波动。但是抢人大战意味着政府充分意识到，人才是第一生产要素，而不是土地、房子，这导向是好的。另一方面，抢人大战也意味着人才这一要素，缺乏市场的流通定价机制，才会出现流动秩序以及定价的混乱。所以，要强化这方面的市场建设。

　　不过，从长期来看，房地产市场确实与人口导入有很大关系。人才往中部地区、中部都市圈聚集，像郑州、合肥、武汉这样一些都市圈，人口导入速度正在加速，房价也有所上涨，这是比较合理的。

　　新京报记者 陶冉 摄

　　■ 访谈

　　莫天全：集体土地入市对控制房价有帮助

　　新京报：今年政府工作报告中首次提到“三块地”的改革，称要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。你觉得这会给房地产市场带来哪些影响？能否抑制房价？

　　莫天全：土地市场是一级市场，是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给，若没有足够的供应量，要去控制房价是很难的，所以如果集体土地能够入市，肯定能提高土地的供应量，对控制房价很有帮助。

　　另外，集体土地入市，也能控制出租公寓房、长租公寓房的租金，中低收入人群能够直接得到帮助。

　　不过有一点要注意，就是集体土地入市和建设，还得按照城市总体规划来安排，才会避免混乱。

　　新京报：今年二三月份，很多城市的房价有上涨势头，土拍火热、千人抢房的消息频出，你认为楼市是否有回暖的迹象？

　　莫天全：2019年楼市政策松动或者说回暖，应该是趋势。其次，“因城施策”下，某些城市有政策松绑的导向。另外，金融政策加大了对民营企业的支持。这三个方面会让我们联想到房地产市场有可能松绑，这确实也是事实。

　　但房地产调控的基调，以及限购、金融控制、房住不炒等主要政策是不会变的，这是长期政策。

　　新京报：因城施策是否意味着房地产市场松绑？

　　莫天全：因城施策是双向调控，有很多城市可能会松绑，但有些城市也可以加码。因城施策给了地方更多权力，但也对地方提出了更高的要求，中国各地的房地产市场情况有别，因城施策是合适的。

　　新京报：今年是否不会像2016年那样，出现房价大幅上涨的情况？

　　莫天全：对，最近很多国家部委都提出了今年要“稳房价”，所以说，除了个别地方之外，整个国家的房价不可能出现大起大伏。