3月17日，方兴地产发布2010年业绩报告并召开业绩发布会。年报显示，2010年方兴地产总收入63.5亿港元，与2009年的63.2亿港元基本持平；公司所有者应占溢利为17.1亿港元，较上年增长45.9%。

　　2010年，方兴地产的三大业务板块物业开发、物业租赁及酒店经营分别占总收入的46%、14%和32%。其中，酒店收入增幅最高，为27.3%，主要收益于全球经济复苏及国际间商务活动的增长，而上海世博会的召开，使北京和上海的高端商务酒店市场强劲反弹。

　　物业开发上实现销售金额29.25亿港元，与09年同期相比下降了17%；销售面积约6.3万平方米；物业租赁方面整体入账为8.59亿港元，与09年基本持平。

　　2010年方兴的的租金收入主要来自于金茂大厦及北京凯晨世贸中心；酒店经营整体入账销售收入为20.07亿港元，主要来自于上海金茂君悦大酒店、金茂三亚希尔顿大酒店及金茂三亚丽思卡尔顿酒店。除此三大业务外，方兴的其他收入也取得了64%的增长。

　　用方兴投资者关系总监郑秋平的话来说，目前方兴仍以收租为主，从2011年开始，销售收入在方兴的成绩单里才会逐步增加。而且，随着综合体项目在2012年后的竣工，方兴地产持有的物业也会实现一个增长。

　　方兴高管称，公司这几年经历了一个比较困难的时期，但最困难的时期已经过去了，在2011年乃至今后，方兴会越走越顺利，规模和效益增长都会不断加速。

　　在业绩发布会上，方兴地产主席罗东江、CEO何操、副总裁贺斌吾、投资者关系总监郑秋平就大家关心的问题，一一作出了解答。

　　以下为方兴地产2010年业绩发布会问答实录：

　　媒体提问：广渠路15号金茂府4月16号正式开售，该项目定价区间是多少，项目整体的销售计划是怎样的？之前集团在合肥参加了一个很大体量的旧改项目，项目目前进展如何？集团现在旧改方面的计划是怎样的？丽江的世界遗产公园的项目是集团在国内首个旅游地产项目，之后旅游地产是不是会成为方兴发展主要的一个地产业务的方向，那之后在旅游地产方面还有没有其他的发展计划？

　　方兴地产：广渠路项目正式开售不是4月16号，比这个时间差了一两天，预售的价格现在还没有确定。

　　只能给一个参考的价格，就在项目不远的地方，万科的一个楼盘销售价是4万元/平方米，我们的楼盘应该说位置、品质比这个项目要好一些。价格现在还没有最后确定，要看最后这个客户和市场反应情况，其他的对金茂府的建设、销售，现在都是按照计划在进行。

　　第二个问题在合肥参与旧城改造。没有确定，也是属于一级开发，有一块体量比较大的开发项目，我们跟合肥市签订了一个意向性的框架协议，具体的事项还有待于具体的协商。

　　另外，旧改是我们今后获取土地资源或者是开发的渠道之一，但是目前没有具体参加旧改的计划或者项目。

　　丽江项目严格地说不是旅游地产项目，只是在丽江旅游(002033,股吧)度假区。我们这个项目本身还是一个酒店，还有属于商业地产开发的项目，不是属于旅游地产的。

　　媒体提问：今年大概可以销售的5万平方米的售价预计是多少？今年强调以商业的销售为主，去年自有物业开发占收入大概在46%左右，那今年这个比例大概是多少？

　　方兴地产：我们公司长期以来定位都是高端地产和高端商业地产，所以我们每年的竣工面积或者是用作出售的面积不是很大，但是单价很高。

　　在我们PPT里面有这样一个资料，比如说国际客运中心去年每平米的售价是4.5万，这4.5万里面可能包括了一些我们自己的楼上价钱，如果不算的话，大概在5万多以上。今年这两三个项目的售价预计也在5万以上。

　　去年我们也是商业销售为主，今年的百分比基本上跟去年差不多。

　　媒体提问：公司现金有100多亿，今年有没有新的收购计划？一些同行可能可能觉得今年在调控下买地价格可能会比较便宜，买地计划可能比去年积极，今年买地的计划会怎么样？

　　方兴地产：之前也听到行业内或者媒体在报道，大家都有这样的想法，或者有的开发商也有这样的思路，认为在今年调控的形势下，土地可能会便宜。

　　但是到目前为止，我们还没有见到土地价格真正大幅下降，或者是还没有见到这样的形势。

　　一方面，我们跟其他开发商一样在关注这样的形势带来的影响；另一方面，我们还是会按照年初制定的计划进行，如果符合公司的战略，地点又合适，地价又便宜，我们也会争取多拿一点。

　　媒体提问：凯旋世贸中心一年内租赁期满大概有84%，今年预计你们提升的租金大概是有多少？现在上海、北京两个地方的租赁市场怎么样？今年的预测租金会上涨多少？

　　方兴地产：刚才我说过了，如果你看到一些房地产顾问的报告，大家都认识的仲量联行有报告说，北京甲级写字楼第四季度涨了8.1%，如果年度比就更厉害了。

　　所以，如果要用市场数据来说，比如说今年凯旋续租都有利，越多人进来续租都有利。但是如果要做预测很难，整个市场形势非常好，对我们有利。如果还需要其他的利益，好像上海浦东上一年的第四季度的季度比上涨3%，浦东的金茂大厦也是我们的，续租对我们也是有利。

　　我们很难做租金上涨这个预测，但是如果就市场租金上涨的话，我们的办公楼都是在北京的金融街、上海的浦东，都是最好的地段。

　　媒体提问：今年开盘的两个住宅项目都在北京、上海这两个都是在调控政策最严厉的地方，为什么会选择推这两个盘？公司对今年住宅市场怎么看？今年的房价走势会怎么样？

　　方兴地产：上海、北京这两个盘是按照这个计划在进行，本来计划就是在今年的，金茂府的在4月份，上海的就是在今年适当的时候。虽然调控政策会有一定的影响，但是这两个项目我们还是有信心，投入大回报高。

　　另外，虽然现在在宏观调控，但是目前上海办公楼市场还是非常好。大概在昨天，日本那个楼（上海环球金融中心）卖掉一层是8万3千多块，在一个礼拜之前卖了一层也是8万3千多块。

　　我们整个5万多平方米的销售面积里面，上海的办公楼面是占多数，从现在这个销售形势来看，还是相对较好。刚才还介绍了，因为这个项目比较大，一栋楼要买20多个亿。其实，这个交易已经差不多了，但是这么大的一个交易要走程序。

　　媒体提问：方兴收租的几个项目都是一些地标性的项目，但在开发物业方面其实也有很多，那那么怎么去界定哪一些物业用来收租，哪一些物业用来卖的？

　　方兴地产：我们现在不能说得太具体，但是有一个总的想法和总的原则。

　　方兴地产在这之前就是以持有高端物业运营、收租为主的，在我们今后开发的这些项目当中，也有相当大的体量或者相当多的这个高端物业和高端商业地产组成的。

　　随着总体规模的扩大，我们会选择一些适当的物业留下来持有收租，卖和留是要根据我们自己一个平衡，和公司内部的一个结构对照市场情况进行评估。至于哪一个项目该留不该留，话说得这么具体也没意义。

　　我们的标准总体来说，就是地段非常好的、标志性的、非常优质的项目肯定多数要自己留下。

　　媒体提问：财务表中写到2010年的净债务与资本比例是18%，与2009年相比是下降了一个非常大的幅度，请问下降的原因是什么？另外一方面，这18%会不会有点太过于区域保守的状态，今年有没有考虑把这个数字调高一点？今年有没有计划可以补充多少的土地储备，或者是准备了多少的资金在拿地这一方面？刚才何总提到说拿地的标准是一个比较便宜或者合适的一个成本，但实际上从方兴以往拿地的情况，方兴的土地的楼面价其实都不是太便宜，方兴对低成本的概念是什么，界定的标准在哪里？

　　方兴地产：钻石和花岗岩的价格肯定不一样，我们是做钻石的，不做花岗岩。

　　这些问题都要跟市场相比较，是持有的经营赚钱赚得最多，还是现在把它卖掉收入最高、盈利最多？

　　并不是说1万元以上的就要持有，1万元以下的不要，企业不是这样经营的。就像地价的高低那就要看地段，香港和北京不一样、北京和石家庄不一样、石家庄和别的地方也不一样，所以这个高低只能具体去做比较。

　　事实上，方兴公司这几年在经历一个比较困难的时期，但是我们有信心这么说，最困难的时期已经过去了。在2011年乃至今后，方兴会越走越顺利，规模和效益增长都会不断加速。

　　一方面，方兴有一个良好的背景；第二，这几年确实有积累了一些经验；第三，在这次宏观调控的过程中间，我们目前的资产结构和经营思路和这个土地要求是相符合的。

　　尽管说在现在的调控重点地区北京、上海，但是大家可以看到，我们在北京、上海一方面项目，建成了必须投放市场接受市场的检验，需要对产品市场化。在这个调控措施最严厉的市场上，我们仍然在发展。

　　所以，我们股东、公司董事会、包括管理层，并没有说要把方兴建成一个大规模开发型的公司，至少在现在我们不这么认为。

　　我们仍然坚持在开发的过程中间加强好房子的持有量，一边开发，在开发中间滚动、增加和积累，提供更多的资金来源，这个资金使我们可以有实力去打造好的产品，但是我们不会变成收藏古董的。

　　关于财务下降比例的问题，应该说去年年底公司管理层对于整个形势的判断还是正确的，所以从2009年的48%的贷款比例变成2010年的18%。

　　主要是我们在2010年做了一个6亿美元永续可转换证券，因此，在去年年底我们的贷款比例下降了。

　　第二个，去年底我们手头也有很多，或者说不少的资金，下一步不管什么动作，首先是保持稳健的财务政策。总的来说，我们希望负债比保持在50%左右。