越南房地产市场规模小，主要是胡志明和河内市场，年销售额分别为53美金和33亿美金，库存量仅11亿美金左右不足一年，越南住宅分豪华型（单方均价3500美金以上，约2万人民币）、高端型（单方均价1500美金以上，约1万人民币）、中端型（单方均价800美金以上）和普通型（单方均价800美金以下），胡志明市过去12年累计新增仅26万套（豪华型住宅的仅占2%），但每年迁入人口约10万，供应总量和结构都略有不足；胡志明市和上海市市政规划类似，西贡河将城市分为一郡（类黄浦区）和二郡（类浦东区），最贵住宅在西贡河边位置（类似黄浦江外白渡桥附近）今年开盘约8万元人民币/平米，而类似上海汤臣一品2005年开盘时价格11万元人民币/平米；高端住宅，位于类似浦东新区世纪公园位置的胡志明楼盘开盘价格在2200美金，而2006年开的上海股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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越南房地产经历三轮周期，分别在2007入世第一年、2010放宽越侨买房、2015放宽外国人买房的三个年份创出销售天量，平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破，最新均价约为1543美元/平米，美元视角并未创新高，由于2008和2018年的汇率分别是16977和22825，对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平米超过2008年的2801万越南盾/平米近20%幅度，也就是越南盾视角创了新高，因此，观察越南房价需要从本国居民（越南盾购买为主）和外国投资购买（美金购买为主）两个视角出发，从本国居民角度，以自主和抗通胀为目的，我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨；对外国投资者角度，以出租和投资为目的，由于贷款不如本国居民方便，汇率波动也可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同，对应两个视角收益率不同。

陈天诚 SAC执业证书编号：S1110517110001

※2）关于现状：供应整体和结构均有所不足、最贵的房子约8万人民币、租金收益率高到国内人较难相信（其实符合国际水平）：

我们于1月18日发布《越南房地产深度观察：越南是十年前的中国吗？》，近年来，越南成为实业和房产投资热土，2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国大陆，占比近30%，我们认为其中一个重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人，大都想要有再来一次的机会，没买的重新买，买了的多买点，那到底越南是不是10年前的中国，我们有几个深度观察供您参考：

※1）关于历史：需要从越南盾和美元两个视角看越南房价，一个创新高一个未创新高、对应收益率不同：

本报告分析师