观点|房地产与金融的“相爱相杀”

　　日前，在中国发展高层论坛经济峰会上，面对“如何在对外开放与防范风险之间把握平衡”的提问，中国银保监会副主席王兆星表示，金融稳定和防范风险之间并没有太多矛盾，开放并不一定会造成金融风险。

　　中国要实现经济和金融长期稳定的发展，除了需要考虑经济发展方式、金融政策等方面，王兆星还特别指出，房地产行业引发了金融行业的很多风险，中国必须管理房地产市场，使得房地产的泡沫不再影响金融业。

　　房地产与金融相互吸引，已形成形影不离，难分你我的关系。

　　自从1998年国家停止福利分房之后，一般化的商品货币关系开始将市场化的房地产市场与金融市场紧密地联系在一起，而房地产大资本垫付小资本出资、高价格售卖与低支付能力、资金慢流与收益诉求之间的矛盾，进一步拉紧了房地产市场与金融市场之间这条无形的纽带。如今，对房地产周期性波动的货币调控，使得房地产对金融的依赖贯穿于开发、交易、使用和调控的各个环节。

　　反过来，房地产市场又因行业宽度和深度，对金融市场充满吸引力。房价高涨赋予房地产的保值增值能力，是金融市场一直追求的产品的优质特性。房地产大投资流量和慢资金流速是金融投资标的最佳选择，与房地产现金流直接相关的金融产品更是层出不穷。同时，房地产的创新能力，又赋予了金融市场无限可能和创新潜力。

　　从土地储备环节的专项债券，到开发环节的信托、上市、私募基金、住房公积金到租购用环节的贷款、ABS、MBS、CDO、CDS，资金对房地产行业可以说是无孔不入，而房地产对金融市场则是相扶相持。

　　事实上，从实物房地产到货币化，到信贷化，再到如今的证券化，房地产已经实现了从实到虚的跨越，这也就意味着，金融与房地产的联合已经让房地产逐步突破了其原始的生产和消费功能以及空间垄断的刚性，并且衍生出了价值增值功能和价值承接刚性。随着资本的涌入，房地产的虚拟化程度还在不断的提高，这些派生属性开始逐渐“喧宾夺主”，其产生的不确定性因而被成倍放大，增大了金融市场的风险。

　　通常来说，房地产主要通过四条路径影响金融稳定：银行路径、非银行路径、影子银行路径和资本市场路径。银行和非银行金融机构往往是因为信贷扩张和信贷资产的不确定性会给金融业带来风险。影子银行则往往由于产品期限错配、高杠杆加大了金融市场的波动。资本市场，也是虚拟化程度最高的市场，由于将实物房地产高度虚拟化，因此任何证券化产品贬值、金融机构资产缩水等市场价值的波动，都可能会产生蝴蝶效应，造成金融市场的巨大波动。

　　房地产泡沫对金融稳定造成危害的国际案例并不在少数。美国20世纪80年代的房地产泡沫导致了其自20世纪30年代大萧条以来最严重的银行业危机，21世纪初的房地产泡沫直接导致了2007年美国次贷危机的爆发，并进一步引发了全球经济的衰退。20世纪末，日本房地产泡沫的破裂，带给日本整个国民经济的是近十年的颓废期。

　　房地产对金融市场的损害我们应该谨记，但是房地产与金融市场的相融相生已是经济发展的事实，我们无法从其中一方剔除另一方的影响，将两者进行明确的分隔。因此，在笔者看来，我们唯一能做的就是防范于未然，不仅需要从房地产视角防范金融风险，更需从金融稳定视角防范房地产泡沫风险。

　　首先，“稳”，稳房价、稳供求、稳过程、稳预期；

　　其次，“管”，管违规行为、管非法集资、管交易合同；

　　最后，“顺”，顺宏观经济经济之势、顺房地产发展规律之势、顺金融集资之势。

　　（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）

责任编辑：李锋