说起2016、2017年的房价涨幅，菜菜的形容是“连我都被吓到了。” 据他介绍，去库存政策出来以后，他在2014年5到8月急忙买了四套，买完以后就开始猛涨。谈到自己的投资理念和心态，他表示，“这波涨势确实是超出我意料之外的。虽然说我是赚到便宜的，但我觉得这种涨法肯定是不对的，所以后面的调控是正确的，不能让它涨得太快。以前市场就是属于一个没有人管，或者没有精细化管理的状态，现在政府出台相关政策，开始精细化管理了，会杜绝这种大涨的行为。”

投资经历顺风顺水的菜菜也踩过坑，在北三县投资的商铺就是他“不想去回忆的事情”。他表示，不是说这些商铺的资产不好，他早期以五六千的价格购入也算赚到，问题在于这些商铺本身的招商能力不足。“现在也能转得出去，但是就觉得转得也挺亏的。所以商业这块的投资是需要很深的研究和水平的，轻易不要去冒险，（我）在这里面吃过亏。至于为什么去（投资北三县的商业），因为之前在老家那边买过同样类型的房产，挺成功的。我当时想复制这种成功，但是忽略了它本身是不是能发展起来，有时候发展不起来了，你去买就会比较亏。”

在2017年3·17新政两周年以后，北京的楼市又有了复苏迹象。对于这轮“小阳春”，作为投资客的菜菜又有自己的看法：“今年楼市肯定会不错，但是价格不会涨，政策只会导致需求大幅度上涨，价格不能上涨。”他认为，今后政府会根据行情采取措施，将房价调控在合理范围之内。

谈起今后的投资方向，菜菜表示，“我现在的投资基本上都是往海外走了，因为我自己本身的布局比较多，所以资产需要做配置，考虑到房地产税要出来，不可能集中在同一个城市投资，我最近会去海南买房。另外，房地产税草案要出来的话，这个时间点对房价肯定是有影响的。所以在这个时候，从投资的角度来说，如果我手里只有一两套，我可能就下手了。但在我现在手里房子比较多的情况下，其实我是不太想投资的。现在只是一个观察阶段，但对于手里有一两套、两三套的这种投资客来说，可能会是一个好时机。”

据悉，海南也有严格的限购政策，但海南从2018年开始便陆续发布了推动人才落户的相关政策，并于最近再次放宽了人才购房资格：即未落户人才买唯一住房享户籍居民待遇。据菜菜透露，为了获得买房资格，他已经让妻子在海南落户了。

“小阳春”或陷“隧洞思维”，局部回暖需理性看待

告别了去年底楼市的冷清，今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现，3月集中召开的业绩发布会上，开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。“楼市回暖”百度搜索指数在今年2、3月份也有大幅走高的态势，这表明楼市回暖的舆论氛围确实存在。

在心理学上有个词语，叫做“隧洞思维”。意思是说，就像在隧道中开车，所有的眼光只聚集在前方那个亮光，使劲全力去追逐而自动屏蔽了旁边的信息。关于今年楼市的“小阳春”，某种程度上也存在“隧洞思维”。

“小阳春”真的全面到来了吗？它会延续吗？上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示，3月1日至15日，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为32330套，较2018年3月下半月增长7.6%，较2月下半月（2月14日至28日）增长37.6%。因2018年春节为2月16日，2019年春节为2月5日，为剔除春节影响，报告选取了2018年3月下半月（3月16日至30日）的成交量进行比对。但值得关注的是，将2019年3月上半月和2018年3月下半月对比，10个城市二手房成交量行情好坏参半。厦门、成都、苏州、北京、南京成交量出现增长，而其余的5个城市成交量均有所下降。

成交量区域分化明显，三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示，截至2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。

房价也呈现分化局面。从58安居客房产研究院监测的商品住房市场来看，一二线城市的一手房价的变化较小，截至3月25日，环比2月仅北京有2.6%降幅，上海和广州都分别微幅上涨0.8%、0.03%。二线城市中长沙、成都、南京等都仅有微幅上扬，而另一部分城市沈阳、天津、厦门、合肥的一手房价格已呈现微跌，相比之下三四线城市的分化则更为明显，部分城市例如秦皇岛、潍坊、临沂一手房价上涨的幅度较高。

为了验证统计报告的准确性，21世纪经济报道记者还针对深圳、天津、杭州、武汉、石家庄、南昌等不同级别城市进行了调研。调研显示，根据城市级别不同，市场热度不同。越高级别城市，市场热度最大。深圳、杭州出现了小阳春；武汉、石家庄楼市正在趋稳；南昌即便出台了人才落户政策，楼市成交量也依旧低迷。而天津，最近正因一知名开发商降价引发高度关注。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，三月份的小阳春只是体现在部分城市，而且主要集中在东部城市。例如北京、上海、厦门、天津、杭州、环京、苏州等等。这些城市的共同特征就是处于东部地区，降温时间比较早，或者说降温幅度比较大，其中只有苏州是个例外；而东部的部分城市调整时间比较短的、降温时间比较短的城市，基本上没有反弹，比如青岛、济南、无锡、金华这些地方，小阳春不明显，主要是因为降温时间短，降温幅度不是很大。中西部地区大部分都是没有小阳春的，中西部地区楼市基本上是从去年的八月份之后开始降温的，并且降温时间短，降温幅度小，所以目前也没有能量反弹；而那些调整时间比较长的城市，自住需求被抑制了一年半到两年左右，这种需求被抑制一段时间之后，有释放的需要。其次就是房贷政策，尤其是房贷利率略有下滑，已经连着下滑三个月了，加上贷款的审批速度加快，这是个小利好。另外，部分城市放松政策，因城施策，部分城市局部放松政策，这也对购房者的心理预期产生了偏强，偏利好的效应。

杨红旭认为，目前支持楼市反弹的外部因素还不是很多，支撑力不是很强，从目前的政策面来看，东部城市的政策面基本上见底了，但基本上都没有出现明显的放松，货币面是趋松了，但是货币面目前主要是定向小微企业和实体经济，楼市的融资面依然保持偏紧。