好风凭借力，送你上青云

这三年，莆田欧氏的正荣地产和融信中国的发展可以说是一年一大步。

发展很快，一年翻一番，黑马狂奔。

而因为试图解释前面（一）的疑惑，我更关注的是他们借了多少钱：

两家上市公司的这两年加权借款利率并不高，融信中国在7%左右，正荣地产2018年是7.8%，也还可以接受。

快速的扩张必然需要猛烈增长的借款支撑，所以两家公司的净借贷比率也不低，2016、2017两年大幅度的高于上市房企的平均值：2017年主要上市房企（A股、H股和其它）加权平均净借贷比率上升为91%。

真假降杠杆？

2018年，杆率都降下来了，接近平均值。但是，如果仔细研读财报，你会发现他们降低的更多的只是纸面的杠杆率。

的确两家公司2018年有息借款都比2018年降低了，但降低的比例只有10%不到一点，怎么可能大幅度降低净借贷比率呢？原来兄弟俩步调一致的玩了一招“瞒天过海”，此处不含贬义。

净借贷比率的分母是权益，增加权益就能降低这个指标。权益由归属母公司权益、永久资本工具（也是有息借款）、少数股东权益构成。

好有一比：你和人家合伙做生意，你出6万（这叫归属于母公司权益），伙伴出4万（这叫少数股东权益），借了2万（只付利息、不还本金，这叫永久资本工具），出财务报表的时候，权益总额就是三者相加，12万。

其实实际权益只有6万，这样做是符合会计准则的，很多上市房企都这么干，只是融信中国干的有点比较猛。

这意味着算上2018年末9亿元永续债，在融信中国合并报表的所有子公司中，融信中国的实际平均股权比例只有38%左右。

从另外一个角度来看，欧家三老板也是长袖善舞，平均40%不到的股权也能把报表并过来，说明在生意伙伴中间混的好。而这背后或许就是抱团取暖的莆田商帮精神：并不并表无所谓，众人拾柴火焰高，关键是你三老板要带着老乡们挣钱。

正荣地产和融信中国的土地储备风格都深得香港李先生所谓“地段、地段、还是地段”的精髓：其土地储备中七成以上均位于一二线城市，变现能力强，尤其融信中国。

两家公司土地储备中权益比例较低，也是充分发挥了莆田人善于合作和借力的精神，这也是一把双刃剑，扩张快、体量大，但是不可避免要牺牲对项目的控制力、摊薄核心利润。这也是尽管融信中国合同销售超1200亿，但是市值赶不上同类港股上市房企的真正原因之一。

说到这里，还是没能解答我自己的疑问：

1、为什么融信中国借新还旧，利息大幅上升。

2、欧氏投资系公司怎么会1600万农民工工资都会出问题？

备注：融信中国2018年业绩发布会称：现金短债比大于1倍。

可以看到，融信和正荣的现金短债比率不太理想。表格中的其他房企只是笔者在TOP30中随机挑的几家。

小河有水大河满，小河无水大河干

经历过2007-2008金融危机的欧氏兄弟应该对风险有着切身的认识，那两年他们宁愿损失保证金也退过已经拍下的土地。

“当时，最可怕的不是市场的变化，不是销售业绩的下滑，不是银行存款的暴跌，而是心理的恐慌——你不知道这种状况会持续多久，只有那个时候，才会明白企业内功有多重要。”欧宗红言。

欧家老二，正荣的老板欧宗荣身边的人说：“楼市受到调控的那段时间，老二欧宗荣整宿整宿睡不着，甚至不得不向员工融资，利息高达一两分甚至一毛，“欧宗荣很怀念那段只做建筑的日子，赚一笔是一笔”。”

融信中国近两年不断的增发境外债券、配售新股引入战略投资人。最近的配股，本年4月4日，获得超过6倍的认购。从最近的业绩发布会上公告也能看出，欧宗红董事长对于风险和高杠杆率是有清醒的认识的，融信中国目前也是被投资人看好的。

欧氏三兄弟的公司资金流应该是互相贯通的，但从欧氏投资系公司福建耀德建设拖欠1600万农民工工资事件中，依然能够体会至少欧氏投资经营艰难。或许彼时，欧家大哥也会有“一文钱逼倒英雄汉”的感觉。

欧家长兄的欧氏投资没有上市，我们无法得知：他是否就是那个在背后的老黄牛、为两位弟弟上市之前消除关联交易、为上市之后之后吸引莆田系民间资本的抽水机和资金池，同时也是两家上市公司的防波堤。如果失去这个抽水机、资金池、防波堤，老二和老三会怎样？不知道这一次的1600万民工工资事件只是偶然的失误，还是青萍之末的微风。不知道年利11.5%的债权置换8.25%的债券只是经营上的考虑，还是的确资金链紧绷？不知道融信中国40%左右的归母权益比例在未来几年是否还能继续控制项目，合并报表？

莆田欧氏的小无相功

莆田系的欧氏企业好像在修行小无相功，小无相功是内功心法，主要特点是不着形相，无迹可寻，只要身具此功，再知道其他武功的招式，倚仗其威力无比，可以模仿别人的绝学甚至胜于原版，没有学过此功的人很难分辨。

天龙八部中鸠摩智就是此中高手，可以用小无相功催发少林七十二绝技甚至六脉神剑，只有少林扫地僧和学过小无相功的虚竹能看得出来。

如果欧氏企业能够用好渴望爆发的海峡西岸经济区的民间资本资源，那么就像莆田商帮一样，什么东西挣钱就去做什么，到底是去做房地产、还是去做教育或其他产业都不要紧。

如果用不好，依样画葫芦，学标未学本，化解不了随之带来的戾气，那么真气在体内乱撞冲突，好一点的结果如鸠摩智一般，最终失去所有功力，差一点的结果就是危及生命。

做鲎勺就不怕开水烫，这是莆田的一句地方谚语，意思就是，想要做事就不怕风险。可能这就是欧氏家族的风格。

无论是公开的信息还是经营报告显示，三老板欧宗红是一位努力敬业以至于单调的人，除了打球和八十分没有什么娱乐活动，公司、家、会所三点一线；融信中国是一家努力奋进、长袖善舞的公司。希望欧宗红先生在努力降杠杆之外，也能放松一下自己。

做人嘛，最重要的是开心啦，不用那么拼。

送一首歌给欧老板放松一下，《今朝有酒今朝醉》。

参考文献：

1、融信中国2016-2018年报

2、正荣地产2016-2018年报

3、金庸， 天龙八部