（文章来源：证券市场红周刊）

此外，地产龙头都有自己较深的护城河。例如，在相似地块的房子，等产业，您如何看待房企的转型问题？

黄伟国：通常来看，转型对任何一家公司发展的挑战都非常大，毕竟企业经过多年经营，已经形成了一套系统的思维和做事方式。细分来看，如果房企转型到此前未出现的新领域，则还存在突破的可能。就投资机会而言，个人相对看好房企在地产产业链上下游做延伸的布局，例如养老地产、旅游、长租公寓等。(文中个股仅做举例，不做买入或卖出推荐)

黄伟国：相较于一线房企，二线房企因可比销售额相对较小，增速会更快，业绩弹性也会更大。从刚披露的房企年报也可以看出，二线地产龙头，融资年化利息仅有3%~4%。去年8月下旬，金地集团公告称，2018年第三期中期票据发行利率为4.8%，今年3月1日，公司公告称，2019年第一期270天超短期融资券融资利率为3.2%。金地集团可以低价获得融资主要在于其现金流预期比较好，土地储备、货值等财务指标比较好。

年内地产板块仍存个股投资机会

《红周刊》：截至4月11日收盘，地产板块年内上涨37.23%，涨幅居前。对于房地产板块2019年行情走势，您如何看？

在市场回暖大背景下，受“一城一策”、限购松绑、按揭利率下行等因素影响，在等二线地产股带动下，截至4月11日，地产板块累计上涨37.23%，位居申万28个行业板块第9名。

在黄伟国看来，今年以来二线地产股的爆发主要受益于地产市场环境的改善以及个股业绩高弹性的增长。在他看来，年内二线地产龙头股机会犹存，投资者可重点关注未来3年业绩弹性较高，在大湾区、京津冀、长三角以及成渝地区等城市群土地储备丰富的地产个股的投资机会，但需谨慎短期个股涨幅过高带来的估值风险。

业绩弹性大带动二线地产股发力上涨

《红周刊》：从您在地产股的布局来看，您似乎比较青睐二线地产股，以今年以来表现来看，二线地产股涨幅明显优于一线地产股，您认为二线地产公司发力的原因是什么？

短期来看，在“房住不炒”政策基调下，目前一二线调控已基本到位，三四线已过调控高峰，市场预期已逐步回归理性。预计2019年政策将由控转稳，“一城一策”成为大趋势。而从最新市场数据来看，政策方面，多地限购政策出现松动，3月份主流房企销售数据好于市场预期，如万科销售574亿元(+13%)、为代表的在一二三线城市郊区大力布局的房企优势明显，但2018年下半年房价下滑，其优势减弱，此时新城控股等除了地产还有商业等其他业务的房企优势可能会更明显。

《红周刊》：从年报数据来看，2018年TOP10房企获得了26.9%的市场份额，TOP100获取了66.7%的市场份额。市场集中度的提升，是否一线地产龙头股更为受益？

黄伟国：目前房地产板块整体估值十一二倍，处于相对偏低的位置。我们认为，二线地产股年内仍存在不错的个股投资机会，部分牛股股价已经创出历史新高，但对于短期涨幅过大的个股还需注意回调风险，当然个股是否值得投资，最终还得看业绩能否有超预期的释放。

虽然目前房地产已进入“白银时代”，但房地产市场的空间仍然存在。目前中国城镇化率约为58%，发达国家城镇化率为70%多，至少还存在12%的差距，即使每年城镇化率提升1%的占比，房地产也还有12年的市场发展空间。

黄伟国：个人认为，不仅一线全国地产龙头，区域地产龙头公司也将受益，区域地产龙头在当地融资、拿地等方面的优势会更为明显。2018年市场集中度的提升，主要是因为融资成本的提升，小企业拿不到贷款，又无法发债，对于当前市场上动辄超100亿的项目，只能和大房企联合拿地，或者把项目卖给大房企。