协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，央企的人事变动与中央各部委的人事变动有直接关系；此外，以前的央企地产商氛围比较偏向民企，管理相对松散，这使得他们相对有活力。但也出了一些问题，整个管理层被整肃。新的人进来，旧的人离开，这很正常。

　　深圳知名房地产研究人士徐枫则认为，央企重要的是资源，不一定是“人力资源”；人事变更不会停息，目前只是相对稳定。

　　制度之辩

　　一名前央企地产商人士谈起老东家，仍然觉得“可惜”。他认为，人事动荡和纷争，影响了央企地产商的业务发展。

　　在徐枫看来，人事变化要看变化的层级和效应，企业本身应拥抱变化。人事动荡不一定影响战略，但会影响执行。

　　她认为，“央企过去5年在规模上的保守，与人事动荡有一定关系，但更深层的是制度因素。”

　　黄立冲亦指出，过去的2013-2017年是中国金融加杠杆的五年。这种环境下，房产价格不断升高，民营房地产公司比较激进大胆，加上P2P各种金融产品，比央企、国企更有冲劲。“国企受制于责任制、激励机制，是不敢在这种环境下加杠杆的。”

　　而且，这段时间的融资成本客观来说是比较高的。按照国企的机制，也不可能通过高成本融资来做高风险的扩张。因为扩张成功了，个人未必有什么好处；扩张失败了有很大的压力，要承担责任。因此，国企的特征导致市场在加杠杆时，它是比较保守的。

　　一位从央企跳槽至民企的开发商高管深有感触。他曾在十年前建议前东家、一家央企地产公司在广州（楼盘）珠江新城大幅拿地，但被否决；之后他辗转三家民企，带领其中一家公司利用过去三年的环境，冲进了千亿俱乐部。

　　另一位央企内部人士也向记者表示，这几年市场中出现了很多收购机会，但央企不敢像民企那样高溢价去拿，否则可能导致“利益输送”、“国有资产流失”的诘问。

　　此外，像恒大、碧桂园、阳光城(000671)等民企，以及万科、金地等过去几年都推出了高股权激励、跟投、合伙人制度，大大促进了规模的增长。而央企普遍缺乏类似激励机制。一位央企地产掌门人曾在股东大会上表示，央企管理人员的薪酬太低。

　　以近年尝试推出股权激励的保利、招商为例，相比民营房企的激励微乎其微。

　　“跟投、合伙人制度，难免有所谓的利益冲突问题、少数股东侵占权益问题，对于民营企业而言，这种制度也是有瑕疵的，在市场下滑时，会引发风险。”深圳一家房企董事长向21世纪经济报道指出。

　　“央企、国企很难有这类机制，因为很容易被其他没有得到利益的人说闲话。”黄立冲认为。

　　不过，他们亦指出，央企的保守于防范风险有利，也在一定程度上保持了战略的稳定性和连续性。

　　“央企追求的是稳定、长远发展，能够穿越每个经济周期。”接近保利的人士表示。

　　颜建国称，中海始终把净利润稳定增长排在首位，注重盈利水平的稳定提升，同时规模与效益兼顾。

　　重新出发

　　风水轮流转。

　　权力结构趋于稳定的央企，在2019年开始重新发力。中指院数据显示，今年一季度，房企销售排名中，保利发展超过融创升至第四，且与第三名恒大只差98亿；华润置地冲到了第八。

　　他们在规模和行业排名上有更大的进取心。保利提出了“重回前三”，招商蛇口去年排名12，今年目标进入前十。

　　如果扩大到整个国资，深圳国资背景的万科也可能超过碧桂园重回第一。这意味着，房企前十要重新排位了。

　　“事实上，从2018年央企、国企就开始重新冒起了。这跟金融成本有关，房地产最重要的比拼之一就是融资成本。”黄立冲分析，在国家降杠杆背景下，很多房企面对的根本不是加杠杆、去杠杆的问题，是根本没有办法获得融资；同时针对国有企业和民营企业的贷款成本、资金成本价差越来越大。

　　对于融资成本低的企业而言，可以坐拥很多房产的同时获得不错的回报；成本高的可能会亏损、倒闭。

　　财报显示，中海、华润、保利、招商、万科的综合融资成本在5%以内，华润和中海更在4.5％以内。

　　民营房企中，能与他们相媲美的几乎只有龙湖一家，2018年龙湖的融资成本为4.55%；其他如碧桂园、融创这类大型民营房企，融资成本普遍在5%以上，恒大的融资成本更高至7%以上，与公司发行了多笔美元债有关。

　　此外，央企普遍净负债率很低，在30%-40%多，可以有加杠杆的空间，去逆周期并购。

　　在面向未来的竞争中，央企和国企还具有更强的拿地、资源获取能力，也就是说，他们可以拿到更便宜的钱、更便宜的地。

　　甚至可以避开土地市场的规则，不需要公开招拍挂拿地，而是直接和地方政府合作，比如招商蛇口在蛇口的旧改、华润在南山的深圳湾综合体运营项目，都是与政府合作的。

　　记者注意到，近两年，像中海、招商这类央企，更多地绑定集团协同发展，中海依靠中建集团的产业新城项目获取资源，招商借着招商局深度布局港口运营，发展邮轮产业。

　　在行业的调整周期中，央企地产商呈现出更大的抗风险能力和逆势发展的潜力。

　　记者统计房企布局城市发现，央企几乎都只进入了几十个一二线城市，加少部分三线城市，而且都在主流城市群和都市圈内，这些城市在最新一轮楼市回暖中跑在了前面。

　　在未来的运营业务上，央企获取资源的能力、扩大规模的可能性也都会超过民企。

　　黄立冲称，“央企未来的策略是紧跟国家政策，做政策鼓励和要求的事情，对商业利益追求减少，这可能令他们的回报降低。”

　　民营地产商们也感受到了压力。房地产开发主业之外，纷纷加码商业地产、长租公寓、物流仓储等空间运营，挖掘新的增长点。

　　碧桂园、恒大、融创、宝能更纷纷开拓新产业，介入了新能源汽车、文旅、机器人等领域，意图在房地产的下半场，继续维持自己的“江湖地位”。

本文首发于微信公众号：21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：何一华 HN110）

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