就在今晚！地产金融人必看

2019-03-06 11:53:31|来源：中房俱乐部

摘要|

另一个房地产黄金时代来临

无论大中小房企，都在寻求突破创新的机会。殊不知，房地产资产证券化的黄金时代刚刚开始。

“房住不炒”时代下，房价似乎进入冰封，想用房子撬动资本市场的房企们也越来越多，对资金的渴望、偿债的压力和政策、金融严管控让绝大多数房企们缩回扩张的触角，由粗放式快速扩张模式向精细化经营模式转变。

不论是房地产开发商、持有者还是经营企业，都开始探索借助为数不多的金融工具对外融资、改善负债结构、降增速、盘活存量资产。

现实总是残酷的

受监管影响，银行与信托融资渠道基本被堵，甚至许多已满足“四三二”条件的项目也难逃无法取得开发贷的命运。

调控政策的大手压在头顶，金融监管持续加强，让房地产企业融资的空间被不断压缩。传统的股权、信用债等模式融到的钱越来也少甚至是零，这时，资产证券化产品和私募基金产品正式崛起。

房地产私募基金：严了，潜力巨大

截至2019年初，我国房地产基金市场的总管理资金规模超过一万三千亿元人民币，堪称金融与地产结合的最大领域。调控政策纷纷出台，也正是市场良性地优胜劣汰、去伪求真的过程。

美国地产基金巨鳄柯罗尼资本于去年4月，宣布在我国设立总规模超过100亿元的城市更新产业基金，不难看出，知名资本的大动作仍然表露其坚决看好的态度。

房地产资产证券化：新蓝海

随着存量房时代的到来，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。未来会有越来越多的房企涉足资产证券化，发行租赁类融资产品，不断优化债务结构，获取优质发展资源。

在此波监管下，私募行业也迎来了春天，地产私募基金融资也因其操作的灵活性开始大范围地攻城略地。

从上图可知，我国以银行贷款为主的房地产私募债权比例太高，符合政府降低杠杆的政策要求；再者，我国房地产私募股权基金和各类资产证券化（REITs、CMBS和ABS）发展潜力巨大。

值得注意的是，今天的监管还存在许多空白的地带，因此，这两类产品在我国的发展、应用过程中依然存在不少惹人非议的地方。

为了让大家全面了解当前地产私募、资产证券化的实用“套路”，我们邀请到我国最早备案的股权基金管理人之一、国内顶尖房地产资产证券化专家张健老师，总结和分析这两类业务的实际操作情况、运作结构，特别是当前市场的操作，进行梳理。