特朗普上台后，美国房产进入新的增长周期，政策利好

美国房价指数

投资房产可以抵御通货膨胀，放眼海外房产做资产配置

央行公布数字显示，17年国内整年的通货膨胀率是7.5%，一年的存款利率大概是1.5%，从这方面讲，中国已经进入了负利率的国家，对比余额宝3.2%，银行理财大概4-5%的收益，炒股可能亏损。而大家理财投资，是为了跑赢通货膨胀率。

在美国除了一些贵的区域，比如纽约、旧金山以外，在大多数地区，靠租金抵扣掉持有成本，抵扣掉房子贷款的月供之后，还能实现正的现金流。因为美国的优势，中国和全球买家在美国的房产投资份额越来越高。

特朗普家族是地产起家，在其上任一年半里，美国通过减税、降低汇率两项举措，非常有效地拉动了经济、消费和就业率，使美国经济持续向好。对整个房地产市场有很好的带动作用。

从深圳房改方案看出，市场化住房占40%左右，政府保障性住房占60%，很显然这个方案不是以市场为主导解决问题的改革方案。

对比国内外房产市场政策，国内房产市场回归政府主导，炒房成本高

海那边海外房产美国公司负责人-Peter

Peter建议购买美国南部城市--达拉斯房产

2017年，由于货币超发，中国受大宗商品，黄金上涨影响，现金越来越不值钱。由此不难理解，大家为什么都热衷于买房子，房子除了满足自住刚需之外，还是抵御通货膨胀率最好的方式，房价上涨无非两个原因，一个是地价上涨，一个是通货膨胀。这是不动产的一个属性，各个国家都差不多。

深圳住房实物供应类型一览表

在投资方面，不动产投资安全可靠。并且如果作为中长期投资是非常可观的。配置海外资产最好是配置美元资产。最好的方式就是买美国的房子。

美国奥兰多，最大投资特色是租金收益高。平均租金回报率8.6%，是全美热门城市租金回报率最高的城市。奥兰多有迪士尼和环球影城，是全球游客量最多的城市之一。奥兰多有大型的度假社区，是其他城市没有的。按天出租，出租率高，每一年租金非常，将现金流做到极致。

Peter建议购买全美租金回报率最高的城市房产—奥兰多房产

海那边海外房产，甄选全球一手优质房源，提供选房、购房、租售管理、金融服务等全链条服务。目前在美国、深圳、北京、上海均设立分公司，布局全球业务。

美国主要城市租金回报率

Peter任海那边海外房产事业部高级总监，海那边海外房产驻美国办事处负责人，海外房产投资课堂金牌讲师，已帮助上百位高净值人士成功置业美国。

Peter推荐奥兰多温莎社区，湖景9房，通过海那边海外房产实际案例可以看出，该房2017年度租金收入超过11万美元，同时17年度还收到了18年度订单，这些订单可以作为房子的应收账款，获得现金流35万人民币，年华收益率达到18.4%。

二十年以来很多人因为买房子都赚了钱。投资做生意炒股票没有多少人是赚了大钱。受制于国内房产政策，在这样的大环境中，更多的人将眼光放在海外房产投资上。海外房子性价比和产权上有优势，更加适合中长期持有获利，更加满足家族资产的传承，进行海外资产配置，有利于今后家庭的中长期理财规划。

如果国内房价不涨，就不好炒房。单靠房租带来现金流收益，租售比相对来说较低，一线城市在1%多，二线城市2%。国际上通常将租售比作为衡量房子是否重要的一个指标，通常不能低于1：300。以国内的租售比来看，一线城市的租售比要在1：700以下的水平。从投资的价值来讲，如果房子上涨的空间受到了限制，投资的风险就会比较大。

说到海外投资就要提到美国。美国作为第一大世界经济体。始终是中国买家乃至全球买家投资的首选。美国政治稳定，法律健全，另外美元是世界第一大硬通货货币，美联储控制着全球的金融秩序。美国有3亿多人口，是世界最大的移民国家，美国房子的刚需强，不用担心出售时本地人或者海外投资者进行接盘。美国针对海外买家的政策最开放。对于本地买家和海外买家有不同的贷款政策，交易税本国人和外国人没有差别。

美国房子是永久性产权，可以一直传承下去，美国取消了遗产税，是美国买房更大的利好。

Peter给出投资建议：配置海外资产，最好的方式就是买美国房子

在美国有一整套房地产监管政策，从房地产开始，就有买方经纪和卖房经纪，整个流程是清晰透明的，在规范下进行。

美国房产性价比高，租金收益高，靠租金抵掉持有成本，实现正向现金流

Peter建议投资美国西北部--西雅图房产

我们在做海外资产配置时，同时会关注国内房产市场政策，行业热点资讯，再进行对比，比如拿美国来做对比分析。

2018年6月5日深圳出台了二次房改意见，成为市场的热点话题。在改革开放40年来，深圳承担开路先锋的作用，是全国改革落地试点的首选城市。

海那边海外房产2017年投资二手房案例

第一期：海外资产配置的优势与机遇是什么?直播内容如下：

西雅图房产投资案例：06房价是50万美金，18年是200万美金，12年上涨了3倍，是以前的4倍。

以上是海那边海外房产牛人peter为有海外置业需求的用户分享的海外置业信息，如果您有这方面的投资需求，欢迎关注千聊直播-海那边海外房产直播课堂获取更多资讯，也可以关注微信公众号”海外房产优选”，了解更多海外房产信息。

Petter建议作为海外房产投资三个主流方向，适合在配置资产上考虑现金流高，升值快，稳健安全房产的用户。同时可以把不同房产做组合，更加丰富资产配置。每年获得现金流，还有房屋升值溢价的收益。购买美国房产就是拥有美元资产。在风险上是可以和国内人民币资产做对冲。

2018年美国房价指数比06年高出了6.3%，预示着美国房产进入新的增长周期。

举个例子，之前有个老太太拿着40年前存单去取钱，存的1200元，收益1000多元，经过计算，支取存单本身2680元，利息1400元。如果老太太将1200元投资房产，将会赚几十倍收益。

购买美国房产可以和国内人民币资产风险做对冲

该二手房总价21万美金，可以贷款60%，只需支付40%首付，首付50多万人民币，可作为低门槛投资。该房带现成租约，年收入为1700多美元。在西雅图花60-70万人民币就可以拥有永久性产权实际的不动产，实际锁定20多万美金的不动产，房价每年上涨，还会有正向现金流。

从深圳看全国市场，其实目前国内不同地方的房产市场发展不均衡。目前国内主要一二线城市处于限贷、限购、限价的政策限制中，同时要排队摇号。同城二手市场低糜，成交率低。与此同时政府鼓励投资和热钱流入三四线城市，去库存压力。经分析发现深圳方案同样是国内房产的缩影，未来房产会很大程度回归以政府为主导的大环境中。