下图中，针对外地户籍的购房限制，一线城市普遍要求缴满五年设备，核心二线城市基本要求2年，其他二线基本为1年。

　　近期，发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，对特大型以下城市的落户条件进行了明显的松绑。

　　在老罗看来，房地产的研究框架可以用一句话概括：长期看人口，中期看土地供给，短期看政策金融。

　　仿佛一石激起千层浪，落户问题立刻成为大家热议的话题，市场上解说纷纭。

　　02  房地产该怎么看？

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　　对于寻常百姓而言，户口联系最密切的是房子。那么老罗今天就和大家聊聊户籍制度变革对房地产的影响。

　　03  哪些城市收益最明显？

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最新评论

　　老罗先给大家看些超大特大城市，Ⅱ型城市和Ⅰ型城市都有哪些呢？

　　落户放松影响地产需求的两个角度：

　　在人口红利消失的情况下，一个地区房地产的长期影响因素便是人口的流动了。

　　第二，已在当地购房的无户籍常住人口，获得户籍之后释放的改善性买房需求，这部分需求在限购城市可能仍将受到抑制。

　　如何读懂房地产？

　　在2019年第一季度土地出让金收入前20强城市中，杭州、天津、苏州、西安、郑州、武汉、重庆、佛山、青岛、南京、成都、昆明等12个城市再次上榜。在刚刚过去的3月份及4月上半月，南京、苏州、宁波、南昌等多个城市出现抢地潮。

看全文

（责任编辑： HN666）

　　从上面的图可以看出，落户放宽政策几乎包含了全部一二线城市与部分强三线城市。

　　下图是17年的人才净流入排名。可以看到核心二线城市在人才流入方面是非常强劲的，杭州、长沙、成都、武汉、深圳和西安在人才流入方面具备比较明显的优势。

　　从这个角度看，一线城市基本为超大特大型城市，此次户籍大规模放开，其受益毋庸置疑最明显；

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　　其次是一些核心二线城市，这些城市中武汉、沈阳、西安、郑州、杭州等二线省会城市或区域中心城市，而其中杭州、西安为Ⅰ型城市，相比与其他二线城市，杭州和西安全面放开放宽落户条件，受户籍制度影响更大。

　　II型大城市中主要关注那些自身经济实力比较强而且存在限购的城市，京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的无锡、宁波和以及中西部地区省会如长沙等。

本文首发于微信公众号：萝卜投研。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　所以说此前户籍制度越严格，此次户籍制度松绑对当地地产市场影响更大。

　　此次户籍制度进行了进一步松绑，一些中大型城市也开始相继取消落户限制，而超大特大城市则大幅增加落户规模。

　　经济发展的不平衡和城乡二元经济结构，各地和城乡之间资源不对等。户籍制度放松带来最直接的结果就是人口地区间流动加剧，所以人口的跨区域流动必定对每个城市的影响不同。

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　　人口是影响地产需求的最根本变量，而且人口的变化是个长期的过程。

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　　结合上面两点，老罗推荐重点关注京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的I型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如郑州、西安和成都。

　　中信建投证券看好一二线布局龙头房企（万科、保利、招商蛇口、金地集团(600383)）以及具备成长弹性的二线品种（阳光城）。

　　对于标的的选择上，不少卖方机构也给出了自己的看法，如：

　　土地是供给，在我们国家土地供给由政府垄断，其对土地出让规模通常会有一个中期规划，加上地产企业拿地开工也需要时间，所以土地供给相对来说是个慢变量；

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　　目前来看，稳定经济仍是政府的主要核心工作，所以房地产行业将不断宽松，来对冲三四线的棚改缩减需求削弱。

　　而弱三线和四线城市不仅面临人口流出，棚改套数缩减和货币化比例下降对地产销售的拖累，且三四线城市对土地财政的依赖度高，有较强的卖地冲动，供给充裕将进一步给房地产基本面造成负面影响。

　　▲截图来自：萝卜投研

　　第一，未在当地购房的无户籍常住人口，获得户籍之后释放的买房需求，需求主要来自当地毕业大学生、外来迁入者和当地就业的农民工三个群体，尤其是前两个群体。

　　市场跌惨了，超车机会来了！

　　当我们去分析新增的购房需求，一是看本地的人口结构；二是去看人才流入情况。

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