2019年一季度末个人住房贷款余额同比增速为17.6%，分别比上季度和上年同期低0.2和2.4个百分点。虽然年后部分一线城市和二线城市成交量增长，出现小阳春行情，但全国大部分城市尤其是三四线城市楼市还是较为低迷，预计2019年二季度个人住房贷款余额增长依然乏力，同比增速也将继续小幅回落。

5、全国首套房贷平均利率连续2个季度下降

2011年全年，全国首套房贷平均利率持续攀升，于2011年底达到7.62%的峰值，此后开始回落，于2012年三季度跌至6.20%的谷底，2013年缓慢上涨，并于2014年二季度达到7.02%的峰值，随后便步入下行区间，连续9个季度持续下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后触底反弹，上行趋势延续至2018年三季度，连续8个季度上涨，2018年四季度小幅下降。

2019年一季度末全国首套房贷平均利率为5.56%，分别比上季度低0.12个百分点，比上年同期高0.05个百分点，这是由于央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕。目前来看，二季度CPI存在上行的风险，央行普遍降准的可能性在下降，预计二季度全国首套房贷平均利率有望继续下降，但降幅不会太大。

6、房地产开发企业到位资金同比增速连续2个季度小幅回落

2011年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增速保持提高态势，之后在2011年底大幅跳水，之后触底反弹，在2012年震荡上行，于2013年二季度触顶，此后进入下行区间，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后进入上升通道，于2016年二季度到达阶段性高点，随后进入下行通道，2018年二三季度有所回升，四季度小幅回落。

2019年一季度，房地产开发企业到位资金同比增速为5.9%，比上季度低0.5个百分点，比上年同期高2.8个百分点。导致该指标在2018年二三季度有所回升的原因主要是自筹资金和定金及预收款增长较多，四季度以来已连续2个季度小幅回落。2019年1月，央行全面降准1个百分点，但在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下，房企境内融资环境依然紧张。今年以来，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分房企的资金压力，考虑到未来市场整体销售大概率继续回落，房地产企业的资金压力依然很大。预计2019年二季度房地产开发企业到位资金同比增速将继续保持小幅回落的态势。

1、房地产业金融环境指数小幅上行

根据2019年一季度各项指标数据，计算出中国房地产业金融环境指数。一季度，中国房地产业金融环境指数为-0.33，较上季度和去年同期均上升0.15。

从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续9个季度下跌，2018年二季度创2012年三季度以来6年新低，2018年全年在偏紧区间的中部位置低位盘整。2019年一季度小幅上行，目前处于偏紧区间的偏上位置。

2、预计2019年二季度房地产业金融环境指数依然在“偏紧”区间

近期，央行接连用“MLF+TMLF”操作、而非用降准的方式来对冲到期流动性，也向市场释放了强烈的信号，前期比较浓厚的降准预期目前已经大幅降温。近期，从中央到监管层多个会议密集释放的信号可以看出，未来货币政策将保持“松紧适度”，不会“大水漫灌”，但也不会收紧，预调微调的力度将加大。在国家层面的房地产调控政策不放松的情况下，房企资金压力依然较大。

预计M2-GDP-CPI的增速差额将略有回升至0以上，依然保持在偏低位置。目前M1同比增速已见底反弹，依然维持在偏低位。随着楼市成交放缓和房价涨幅收窄，个人住房贷款余额同比增速和房地产开发企业到位资金同比增速将继续小幅回落。随着年初全面降准的实施，市场资金面得到宽松，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率和首套房贷利率还有下行空间。综合判断，本轮中国房地产业金融环境指数最低位可能已经过去，即2018年；2019年二季度中国房地产业金融环境指数仍将略有上升，但将继续保持低位盘整，停留在“偏紧”区间的可能性较大。

1、房地产业金融环境和全国商品房销售面积的关系

将中国房地产业金融环境指数和全国商品房年初累计销售面积同比增速数据进行对比。数据显示，自2011年末2012年初左右，随着金融环境整体上由紧转松，全国商品房年初累计销售面积同比增速也呈现由负转正的态势。而到了2013年，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增速也进入了下行通道。2015年初开始，金融环境开始改善，逐渐步入宽松区间，而楼市也出现了较强反弹。在2016年金融环境指数达到峰值并且转向紧缩之后，楼市成交面积的同比也随之下行。2018年金融环境指数全年低位盘整，楼市成交面积的同比增速则不断回落。

经过几轮涨跌周期的验证，发现二者走向基本一致。中国房地产业金融环境指数一季度虽然小幅上行，但仍处于偏紧状态，预计短期内全国性的调控政策还不会放松，二季度商品房成交面积还将维持同比下降态势，但降幅不大，预计下半年将低位盘整。

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、房地产业金融环境和70城新建商品住宅价格的关系

将中国房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅进行对比。由于新房价格受到限价政策的影响，不能准确地反映市场情况，本报告均采用二手房价格，数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及“中国城市二手房指数”网站。由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处，为了更准确的反映市场情况，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行一定的调整。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算，其中，将2016年之前国家统计局二手房价的环比增幅作放大处理，2016年后的房价数据来自“中国城市二手房指数”网站。

数据显示，2011年金融环境由宽松进入紧张区间，70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅持续收窄；2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比涨幅也开始筑底上行，略滞后于金融环境指数；当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时，房价同比涨幅也开始出现反弹。2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势延续至2018年一季度，全年继续低位盘整，而住宅价格同比涨幅于2017年二季度触顶，此后连续7个季度下降。