上海易居房地产研究院4月30日发布的《2019年一季度金融环境与房地产研究报告》显示，一季度M2-GDP-CP，连续2个季度小幅回升，连续6个季度为负。M1同比增速连续9个季度下行后转为上行。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率走势稳中有降。个人住房贷款余额同比增速连续9个季度收窄。全国首套房贷平均利率连续2个季度下降。房地产开发企业到位资金同比增速连续2个季度回落。

易居研究院研究员沈昕表示，从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续9个季度下跌，2018年二季度创2012年三季度以来6年新低，2018年全年在偏紧区间的中部位置低位盘整。2019年一季度小幅上行，目前处于偏紧区间的偏上位置。综合判断，本轮中国房地产业金融环境指数最低位可能已经过去，即2018年；2019年二季度中国房地产业金融环境指数仍将略有上升，但将继续保持低位盘整，停留在“偏紧”区间的可能性较大。经过几次涨跌周期的验证，房价和商品房成交量与中国房地产业金融环境指数走向一致，它们表现出明显的“货币”效应。中国房地产业金融环境指数一季度虽然小幅上行，但仍处于偏紧状态，预计短期内全国性的调控政策还不会放松，二季度商品房成交面积还将维持同比下降态势，但降幅不大，预计下半年将低位盘整，二季度房价同比涨幅还将继续收窄。

持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化来说非常重要。房地产业是资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。易居院的报告，以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。

该报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。报告说明，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

1、M2-GDP-CPI连续6个季度为负

货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么，可以近似的认为，广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底，之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017年四季度进入负区间。2019年一季度，该增速差额为-0.1%，与2018年四季度的-0.2%相比略有回升。目前该指标已连续6个季度呈负值，但自2018年四季度以来已连续2个季度回升，预计2019年二季度继续小幅回升至0以上，依然保持在偏低位置。

根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速（但有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价的大涨。2019年３月政府工作报告首次提出，M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。预计随着金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。

2、M1同比增速连续9个季度下行后转为上行

M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

从2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速处于下行通道，之后触底反弹，于2013年一季度达到阶段性高点，此后震荡下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后经历了较长的上涨时间，于2016年三季度达到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趋势延续至2018年四季度。

2019年一季度末，M1同比增速为4.6%，比上季度末上升3.1个百分点，比上年同期下降2.5个百分点，连续9个季度下降后再次转为上升。M1增速有所上升，说明一季度实体经济所处的流动性环境有所改善。目前M1同比增速虽已企稳上行，但仍处于历史较低水平，预计2019年二季度不会出现大幅波动，依然维持在偏低位。

3、全国银行间市场同业拆借月加权平均利率小幅下降

全国银行间市场同业拆借月加权平均利率是指在全国银行间同业拆借市场上使用的利率，与基准利率不同的是，它是市场化的利率，是反映市场实际利率水平的有效指标之一。

2011年全国银行间市场同业拆借月加权平均利率持续上涨，2012年步入下行区间，2013年一季度止跌反弹，直到2013年底都维持上涨态势，2014年一季度到2015年一季度，走势表现为“U型”，即先下跌，然后平稳，再上涨，此后连续4个季度下跌，2016年一季度跌至谷底2.1%，然后触底反弹，持续5个季度上涨， 2017年二季度至2017年四季度走势趋稳，维持在2.9%附近。

2018年，随着四次定向降准以及中期借贷便利的显著净投放，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率连续下滑，四季度进一步下滑至2.57%，随着2019年1月全面降准的实施，市场资金面得到宽松，一季度进一步下行至2.42%，目前处于2011年以来的偏低位置。1月31日，美联储宣布维持联邦基金利率于2.25％-2.50％目标区间内不变，发出暂停加息的信号，3月宣布维持利率不变，这将释放我国货币政策的空间。

4、个人住房贷款余额同比增速连续9个季度回落

个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布，反映的是居民购房的贷款情况。

2011年一季度至2012年二季度，个人住房贷款余额同比增速持续回落，随后止跌回升，持续回升到2013年二季度，然后走势变为稳中有降，一直到2015年二季度都较为平稳，此后于2015年三季度开始了快速上升，于2016年底达到了38.1%的高峰，2017年则步入了下行通道，截至2019年一季度已经连续9个季度回落，近两个季度以来下行趋势明显有所趋缓。