日本房地产市场经历上世纪90年代经济泡沫的影响，出现长达二十多年的下行，至安倍上任前的2013年，日本房地产价格相比泡沫期顶峰下跌70%。安倍政府2013年上任之后，开启“安倍经济学”——大力推行宽松的货币政策刺激经济，其中房地产作为拉动日本经济的优势产业，步入了快速上涨阶段。

　　2018年7月日本国土交通省公布了一则新闻，日本各道府县的基准地价，与2017年相比平均上涨0.1%，这是自1991年泡沫经济时代以来，时隔27年首次出现上涨。其中三大都市圈(东京、名古屋、大阪)的商业用地价格上涨4.2%，地方城市中的四大中心城市(札幌、仙台、广岛、福冈)则上涨9.2%。

　　从区域来看，涨幅最快的是滑雪胜地北海道，已经连续四年涨幅位居日本之首。位于北海道金三角地带初世古的裕府(YuKiroro)是开发商Kiro-roResort(初雪谷，又名喜乐乐)打造的住宅、酒店、滑雪场项目。KiroroResort主席BenjanminLam告诉《中国房地产金融》，“喜乐乐未来10年将投资超过1000亿日元，计划建造住宅和酒店项目，还建设更多的滑雪道、小径和缆车。”由此可见北海道深受投资机构追捧。

　　从房价来看，北海道是比东京、大阪、名古屋之外涨幅较快的城市，这与独特的冬季旅游资源有关。Ben-janminLam表示，以喜乐乐为例，这里具有全球最著名的粉雪雪场(仅存在日本和美国落基山脉)，是韩国、中国、泰国、新加坡、马来西亚等诸多冬季运动爱好者的打卡之地，在冬季旅游旺季一房难求下，购房者一大诉求是解决家庭组团出行难题。

　　BenjanminLam告诉记者，日本房地产市场在2015年放宽签证之后，受到游客刺激带动商业及旅游有关地产、旅游地产快速发展，推动度假住宅市场持续向好。有机构预测2020年东京奥运会、2025年大阪世博会，将分别带动3300万、3000万人次游客到访，这为市场持续增长提供了外部动力。

　　但是日本房地产市场分化严重，三大都市圈人口集中，以及旅游有关房地产出租和销售呈现上升趋势。而在人口老龄化趋势下，广大的乡村正在面临凋敝，房屋空置、出租困难现象普遍，房价长期来看，与其他上涨地区呈现冰与火的反差，这也是人口老龄化在社会房地产市场的一大写照。

　　美国：房地产增长遭遇加息魔咒

　　全球流动性盛宴制造的一大市场是美国房地产市场。

　　2008年次债危机之后，美联储开启量化宽松政策，人们忘却了最近一次危机的由来，再一次加入财富增长的快车。美国房地产市场2012年开始连续六年的大牛市，美国联邦住宅供给机构监察办公室(OFHEO一HPI)发布的房价指数和美国标准普尔20大中城市房价指数显示已突破历史新高，房价触及2008年金融危机时期水平。

　　2015年之后，美联储停止量化宽松，并开启加息周期，截止到2018年12月20日，美联储进行了9次加息，由0.25%上调至2.5%，每轮25个基点。美国30年期抵押贷款利率一度升了5.17%，创下2009年9月以来最高水平，这令购房者习惯4%利率水平来说，购房压力递增。

　　最新发布的美国标普CoreLogic凯斯-席勒数据显示，美国20个大城市房价2018年10月份同比上涨5.03%，连续七个月持续下降。据报道，在抵押贷款利率走高和房价上涨双重压力下，需求端出现疲软迹象。高盛在其报告中认为，2012年至今的美国房地产大牛市已经结束，接下来进入低速增长的阶段。“2019年尽管面临逆风因素，我们依然预计房价总体软着陆。”

　　从买家来看，购房者面对利率水平升高的背景下，意味着买得起房的人在减少。当美国30年期抵押贷款利率突破6%时，意味着典型买家将难以承受的。美联储有可能在2019年加息三次，美国房地产研究机构Zillow预计利率将至少达到5.5%，高于2009年时期。

　　Zillow最新公布的数据显示，2018年美国住房市场总值增加了1.9万亿美元，达到33.3万亿美元，增速6.2%。截至2018年12月，美国房屋价格的中位数是22.28万美元，高于2007年高点的20万美元，与此轮房地产复苏2012年低点14.86万美元相比，上涨超过50%。

（文章来源：中国房地产金融）

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