千禧年之后，以中国入世为节点，政策上降低门槛、享受“国民待遇”等利好，众多外资地产投资机构开始涌入。2001年合资设立第一只中国房地产开发基金。在2006年“限外令”出台之前，洛克菲勒、麦格里、、新加坡GIC、SEB等诸多投资机构纷纷扎堆投资北京、上海等一线城市。

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　　一方面，以开发、投资、管理、运营为主的开发商如中国香港地区和新加坡企业，全面进入住宅与商业地产开发，内地市场已成为这些企业重要开拓市；另一方面，机会型投资为主的地产投资机构，开始转向增值型为主的资产，持有型物业，无论写字楼还是商业地产，出现追捧一线核心资产物业的现象。此外，物流地产、长租公寓、联合办公等改造类项目外资身影频现。

　　市场向来不缺少玩家，外资地产投资机构，从去年开始再一次重回人们的视野。

　　“外资一般选择一线会比较多，二线城市的投资机构以内地保险机构和开发商居多，外资选择一线原因在于流动性较高，基金存续期到期之后退出比较方便。”戴德梁行大中华区资本市场总裁叶国平接受《中国房地产金融》采访时说，外资房地产基金除了一线城市外，对强二线城市也逐渐感兴趣，主要关注写字楼、商场，但在这些城市很挑资产。“大湾区，外资机构也很感兴趣，最近几乎每一周都要和外资机构去一趟。”

　　此外，外资关注中国内地的视角，还需放置全球来看，作为资产配置中的重要一环，叶国平认为，分散投资、降低全球不同区域的风险尤为重要，在亚洲，相较泰国、菲律宾、印度、印尼，中国市场未来增长的潜力仍被看好。“对于大型基金而言，如果每个外资机构每年在上海斩获一栋楼，那么整个市场的交易则活跃得不得了。”

　　十年之后的2015年，发改委商务部重新修订《外商投资产业指导目录》，删除外商投资房地产的全部限制条款，外资地产投资迎来久违的政策春风。这一期间，外资的投资形式主要以合资、合作和外商独资三种形式，开发类以住宅开发为主，商业地产类以机会型投资较多，房地产投资基金更具投行思维。虽然我们看到从2012年开始有多只外资基金开始出售资产，以及长实出售内地物业，但外资在内地的市场竞争格局中并未远去，只是出现分化与角色的变化。

　　如果从1987年深圳起拍土地外资进场开始算起，外资(包含港澳台)进入中国的31年里，大的阶段看两进两出，两进体现在：从20世纪八九十年代早期住宅开发、私募地产基金进场，到现在商业地产、物流地产、长租公寓布局，两出则是：两次金融危机引发外资撤离，及2012年后美国经济回暖、住房市场景气上升资金撤出。外资中国内地之路，伴随城市发展与机会发现，每一次进场与离场，都发生着深刻变化。

　　一般房地产基金管理期限为3-5年，长则7-8年，到期之后都会选择退出，而在退出前后都会有新的动作。

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　　上世纪90年代沿海开放利用外资的初级时期，外销房一度引燃外资投资热情，住宅市场景气度之高，参与者之众，有港资长江实业、恒基地产、嘉里等企业，新加坡资本嘉德置地、吉宝置业，美国地产巨头汉斯地产等企业。

　　这只是外资地产角逐内地市场的一个侧影。

　　叶国平强调，外资地产投资机构在提升资产价值上面的优势，越来越多的外资从早前高回报率的策略，转向接受较低回报，但能通过资源优势改善租户、提高租金回报率的项目，从而达到价值增值的目的，以此获得较高的价格出售。

　　叶国平说：“外资这几年并没有退出中国内地，从投资规模数量来看并没有减少，只不过相对于中资在大宗交易上并不显眼，特别是国内人民币基金数量的增多，在交易结果体现上，会让人认为外资好似在离开，实际并不是。”

　　地产外资中国之路，伴随城市发展与机会发现，进与退，攻与守，正发生着变化。

　　戴德梁行的数据显示，2017年外资于中国内地投资同比增幅高达84%，占全年总投资额的20%，而2016年该比例为14%。其中包括顶新集团65亿元收购上海1788国际中心，基汇资本49亿元收购凌空SOHO、领展房地产投资信托基金41亿元收购广州西城都荟。

　　联合办公空间WeWork中国25亿元全资收购裸心社；麦格里旗下MIRA基金投资的上海南京西路悦荟广场，即是一座翻新改造的购物广场；美国商业地产巨头旗下的“太古”系列商业综合体也大放异彩。

　　有卖亦有买，在基金已到位，重点投资中国和印度；一买一卖间，外资投资的步伐似狐步舞，难分清是进是退。

　　这些成功的外资地产机构，相似的一个特征，是更具国际化视野与商业业态的打造，具有突出的商业零售管理能力、国际化零售品牌整合能力、资产价值和租金回报率提升的能力，这一点与早前机会型投资为主的机构策略大相径庭。

　　感叹“买一块地好复杂”的恒隆地产主席陈启宗，刚刚收获一块地。这块地获得的过程，不单单是复杂，堪比一场战役。激战336轮，PK掉众多地产企业，与同属港资的九龙仓残酷对决，经历将近7个小时之后，恒隆以溢价118%、107.3亿港元拿下杭州第二高价地块——武林商圈绝版商业用地。

　　在记者采访过程中发现，外资所能带给中国内地市场的不只是资本，还有更多资源的嫁接整合能力。这体现在强势品牌租户引入上，如铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺(Grosvenor)管理长风景畔广场(现为大悦城)时引入中国首家乐高探索中心。