因为人口老龄化,养老领域在国外的基本面很好;其次这个领域总的来讲,机构投资者进入的比较少,所以回报比较高,租金回报比较高;而且因为股票和整个市场周期的问题,杠杆率有点偏高,股票价格都跌了不少,所以会有一些大的资产包出售,是收购的一个好时候。 观点地产新媒体:现在一些地产商也在探索养老行业,您觉得中国养老市场会呈现一个什么样的状态? 蓬钢:我们觉得中国养老市场前景非常好,中国应该再有十来年以后可能变成全世界最大的养老市场,基本上不用说可能,应该是肯定,因为人口数量摆在这儿。 而且中国因为计划生育,80后90后出生的很多都是独生子女,他们的养老负担很重的,所以这个养老问题的社会化是一个必然的趋势。但是在目前为止,很多养老的尝试并不是说马上就很成功,因为有一些文化观点和消费能力上的差异。 第一,老人现在还不是特别愿意住在养老院里,好像孩子不管了,才会跑到养老院,所以养老院对于目前的中国社会来讲,像是老人孤儿院,对他们来讲是一个没有选择的一个选择。 我觉得随着整个养老行业的变化,整个人口结构的变化,这些观念会也会逐渐转变。实际上可能再有十年,我们会觉得子女对老人能做的最孝敬的事就是把他们送到一个好的养老院里。在国外实际也是这样一种观点,能够把老人送到养老院的都是比较有经济条件的子女才能做到。 其次就是经济负担的问题,目前的这些老人都是40年代或者50年代初出生的人,那个年代的人他们这一辈子都是这么节俭过来的,贵一点的养老院他们都不愿意去,但消费能力和消费观念也会随着时间的推移逐渐发生变化。 50年代末期,60年代和70年代出生的人,现在手里都握着大量的房地产,他们是目前市场上主要的住宅收获者,那个时候他们是不是通过出售手里的房地产来养老,他的经济来源也会多一些。所以我倒是觉得那个时候是中国养老市场最繁荣的时候。 观点地产新媒体:但是中国养老行业前期的投入还是比较高,回报的周期也比较长,盈利模式也还不清晰对吧? 蓬钢:现在还不是特别盈利,因为养老还没有进入稳定期,一个是人口老龄化这个问题还没有到迫在眉睫的时候。 观点地产新媒体:做好养老地产的投资和运营方面,有哪些地方可以突破? 蓬钢:第一,不要只做高端。要想现在就开始有一定盈利,还是要从刚需型的中低端养老业态来开始,我们在国内也在寻求这样的目标来收购。 高端的,据我们了解普遍比较困难,投资量很大,回收速度也的确是很慢。但是中低端的还可以,而且有扩大的空间,所以这块是我们投资的重点。 根据我们在国外的经验,很多成功的养老院未必是在比较边远的郊区,那种土地便宜、所谓的山清水秀、气候宜人的地方,而是在现成的比较成熟的居住社区里面的小型养老院。 一个老人到70岁了,未必想做一个很大的迁移,搬离生活了二三十年的社区去偏远的地方,更倾向于把自己的房子卖掉后搬进一个离原来的家并不远的一个养老院里。这样不仅延续了自己原来生活的社交圈,也跟医院比较近,所以这也是一个比较成熟的模式。 所以,在我们城市里的一些离社区不远的地方,探索一些服务设施可能会是比较有效的模式。 观点地产新媒体:公司目前在国内有没有项目落地? 蓬钢:目前没有,但是应该很快就有了。我们的目标还是想打造一个比较国际化的、有管理能力、有一定的物业又有开发能力的养老平台。我们觉得十几年以后,可能全世界最大的养老机构都应该是中国的。 观点地产新媒体:公司在海外进行一些资产包或者项目的收购上面,会采取跟当地的一些开发开发商有合作,是基于什么来考虑的?会不会考虑自己投? 蓬钢:因为房地产是很区域化的行业,当地的知识和运作能力都很重要。 作为一个跨洋的投资者,不可能一天就变成当地市场的专家,所以我们还是会依赖于和当地的投资人或者开发企业来合作,采取一定的交易结构,通过他们来了解当地的知识和情况。 到目前为止,我们做的投资都是跟当地同行合作的,同时也发展了我们自己团队的能力,现在在纽约、洛杉矶、伦敦、上海都有团队。 最终目标肯定是自己来做,当地团队在成长后完全有可能自己操作。 观点地产新媒体:金融监管方面趋严的这个大环境下,融资也在收紧,会不会对公司有影响? 蓬钢:大环境的趋严上对我们也有影响,但我觉得还是挺健康的。国内现在流动性缩紧,其实也是在去杠杆,去杠杆是今年从经济改革上要推行的一个措施。 今年四五月份以来国家对于整个行业的监管,放贷政策等都发生了很大变化,对房地产企业来讲现在就是非常难搞钱。但因为我们是投资机构,现在需要钱的人越多,对我们来讲机会也更多。 当然我们也有资金来源的问题,因为我们的钱也越来越难找,但有一点好处就是我们可以找一些国外的钱,因为我们公司的一个特点,就是嫁接在中国市场和国际市场之间的。 所以我们目前也在努力找一些国外的钱来解决国内的流动性紧缺问题,流动性紧缺会造成很多不良资产的攀升,我们也在跟信达合作,所以不良资产这些方面也是能够找到很多的机会。对我们来讲,是挑战也是机遇。 我们并不是单纯的资金接收方,我们也是资金输出方,所以缺钱的人越多,我们投资的回报可能会更高一点。 观点地产新媒体:您对于房地产投资这一块,有没有一些比较好的建议? 蓬钢:我觉得房地产一定要有前瞻性,对未来有一定的判断,要有嗅觉,房地产是一个流动性很差的一种投资,周期也比较长。 但也不要有太大的压力,不能用短期的资金去做房地产,非常的危险,因为房子在你最缺钱的时候有可能卖不出去,越着急卖得越低。 不要借太多的钱来搞房地产,因为债务压力也是导致很多人不得不在房地产投资上赔钱的一个原因。 观点地产新媒体:您之前是在美林任职,为什么后来想自己创业?又为何决定投资海外市场? 蓬钢:对,我公司很多都是美林地产的。我在美林工作了十年,正好赶上中国房地产行业大发展的黄金十年,我们参与了很多大型项目,参与了很多地产公司的发展历程。 后来因为经济危机,美林变成了美国银行,整个文化、经营理念和商务计划都不一样了,整个战略方针有很大的调整,不是特别适应那种环境了。 投资海外是因为海外是我们的优势,办企业总要考虑到利用自己的优势,尽量减少竞争,得找到一个自己的生存空间。 |