“传统打法已经过时，必须转向以客户为中心的投行化经营。”叶天放说，通过这一转型，将为客户提供丰富的、一站式投行化服务，成为地产企业综合金融服务集成商，深度参与企业经济活动，为客户提供包括战略咨询、资本安排、融资筹划在内的全面金融服务。在提供一站式金融解决方案过程中，不占用资本或少占用资本，增加中间业务收入的同时，培育持续合作的优质战略核心客户群。

　　记者了解到，作为首家推行事业部制的银行，民生银行的地产金融事业部即是首批成立的行业事业部之一。目前，越来越多的银行开始推行行业事业部制运作模式。截至今年一季度末，民生银行地产金融事业部贷款总额达1074亿元，不良贷款率为0.41%，以专业、高效、较强的风控能力，在同业中获得竞争优势。 

　　当前各方都对住宅市场的价格十分敏感，叶天放认为：“随着房地产市场进入下半场，价格波动今后将成为常态，我们更关注房地产企业自身的运营策略、财务成本结构以及如何在市场中保持优势。而且，无论从管控风险角度还是为客户提供更好的金融服务角度，银行都要从过去关注某一项目转变为关注客户本身。具体来说，就是更注重客户的成长，深度参与到客户经营活动中去，这样不仅能更有效做好风控，同时也能增加客户粘度，给银行创造更多的商业机会。” 

　　从整体来看，目前房地产贷款在银行总贷款中占比只有约20%，其中个人购房贷款占整个房地产贷款的七成左右，不良率不足1%，银行资产质量依然非常稳定。“但市场整合是必然的，银行要做好准备面对可能出现的企业倒闭和资产不良。”叶天放认为，商业银行做地产金融应当建立自己的风控模型，通过加强研究能力对市场和客户作出判断。 

　　经过多年在地产金融领域的深耕细作，民生银行目前开始了新的商业模式打造，简单概括起来就是“投贷结合、一站式综合金融管家服务”。 

　　“我们认为，现阶段房地产开发商不应再像过去那样一味追求利润率，而应尽可能提高去化率。面对融资成本日益走高、去化速度不断减慢的严峻形势，只有那些产品线丰富、经营审慎度高、产品策略和财务策略相匹配的地产企业才能生存下去。而银行所要做的就是判断和甄别企业和区域的好与坏，做好风险控制，这才是我们的核心竞争力。”叶天放表示。 

　　针对这些变化，地产金融事业部提出要在经营上实现转变。其中一个重要转变就是“从做项目到做客户”。对此，叶天放解释说，做客户和做项目最大的不同是：做客户要全方位关注客户的经济活动，要在一个客户的多个经营环节里面去创造价值，如现金管理、重组并购以及其他产业链上的金融需求。房地产行业涉及领域很多，要从建设开发逐步向供应链、产业链拓展。同时，从传统债权融资向股权融资转变。 

　　日前，银监会有关负责人在国新办发布会上表示，应重点关注房地产开发商资金链断裂给金融带来的风险，加强风险防控。这一警示，随即引发了市场对当前房地产金融风险的进一步关注。 

　　与当前对房地产市场普遍悲观的看法不同，叶天放认为，只要宏观经济基本面不发生大的改变，房地产业依然能够持续发展。“而且市场足够大，我们所要做的就是在其中保持领先优势，与好的企业共度难关、共同成长”。 

　　而作为从事地产金融的银行专业人士，究竟如何看待市场风险，又是采取何种手段加以应对的？带着这些问题，记者近日采访了民生银行地产金融事业部总裁叶天放。 

　　风险控制能力是银行的核心竞争力，在市场风险不断加大的情况下，商业银行的风控水平也将迎接巨大考验。叶天放向记者表示：“原来我们的风险防控是攻防分工，市场条线负责攻，风险条线负责防，现在更需要我们全攻全守。要从控制风险到经营风险。”他表示，做地产金融，视野要从关注表内资产覆盖到全部资产，即“全面风险管理”。而要做好风险管控，必须做实研究规划，不出系统性风险，要对区域、客户进行甄别，并配以相应的风控手段。同时要加强风险监控，提高风险处置能力。“我们的监控能力有多强，我们的创新才敢走多远，要研究如何把资产盘活，如何让它不出风险以及即使出了风险还能盈利。”叶天放说。 

　　然而，随着经济增速放缓、楼市拐点出现，银行地产金融业务模式也随之发生改变。叶天放告诉记者，近两年业务难度不断增加，因此必须在商业模式方面进行调整和转变。目前面临的挑战突出体现在几个方面：一是经济增长速度减缓影响到对人民币计价资产价格的支撑作用；二是原来推动房地产成长的一些因素发生了变化，比如土地财政、人民币升值等，房地产市场从区域到客户都在发生着重大变化；三是银行自身经营状况也在发生变化，资本约束、大资管、互联网金融等都带来新的挑战。