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但2019年6月，连续下降被掐住。标志性事件是：6月13日，银保监会郭主席在陆家嘴论坛上怒斥房地产金融化：“相当大比例的居民家庭负债率，达到了难以持续的水平。” 于是，2019年6月，全国首套房和二套房的平均利率双双出现上涨，购房者这一端的银根被收紧了。 房企端的银根同样被收紧。房企融资的三大法宝是银行贷款、公司债和信托。从信托这个小切口，就可以清楚地看到房企融资环境的松紧转换。 2018年下半年，房地产信托新增规模（特指房地产信托成立规模而非发行规模，下同）呈下降趋势；但在2019年上半年，开始逆转上升。换言之：今年上半年，房企融资更容易。 但转折点已出现：2019年5月17日，银保监会下发文件《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，严防资金违规进入房地产市场。 这份文件出台后，房地产信托新增规模在6月份立竿见影地下跌：6月份仅 465.83亿元，比5月份（693.44亿元）少了三分之一。 6月份最后一周的收缩迹象则更明显：仅34.72亿元，连6月份全月的一个零头都不到。 还有更严厉的动作：7月8日，银保监会宣布已约谈警示了部分房地产信托公司，要求他们站在“房住不炒”的高度来控制房地产信托业务。 从信托这个小切口看，2019年下半年的房企融资难度会明显加大。 房企如何应对节奏转化迅速的下半年？我们同样用一个小切口来观察：全国十强房企的销售额变化。 十强房企中有三家央企，它们全部都在高歌猛进。其中，华润上半年的销售额涨幅高达41.8%，中海涨幅为33.8%，保利为20.1%。
形成强烈对比的是，前三甲表现平淡：碧桂园与恒大都是负增长，万科的涨幅也仅仅只有10.1%。 结论是：当前中国房地产处于政府强势控盘阶段，并且未来很长时间都会如此。 政府有没有能力控制房价，甚至让房价下跌？当然有能力。中国房地产调控了十五年，现在已经彻底进入计划经济状态，甚至是军事管制级别的超级控盘状态。 政府愿不愿意死死摁住房价，甚至让房价下跌？不同的城市有不同的答案。北京能接受让房价下跌，深圳和上海能接受让房价横盘，其他绝大多数城市还是愿意让房价涨幅保持在GDP增速的水平线。 购房者如何自处？坚信：买房是分享中国城镇化红利的便捷途径。 房企如何自处？向央企学习。
房企破产尤其是大型品牌房企破产增多，预示着属于房企的“大跃进”时代真正落幕了。 但必须看到国内破产的对象多是项目公司，换言之，并非是房企主体破产，而是在各地成立的项目公司。 因此，房企的大规模“倒闭潮”其实还未真正到来，但随着房地产由“去杠杆化”向“去产能化”转变，未来国内房企无论从数量还是开发总量来看，都将会呈现双双减少趋势。 目前9万余房企里包含了大量项目公司，所以更高层面的“消亡”并不能只看房企数量的减少，而要看国内整体房地产拿地数量、开工数量以及销售金额变化。房地产企业数量自然会随着房地产增量规模的减少而同步减少。 下半年，房企的融资难度存在较大不确定性。 同时，对于现有负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会有所加强。 说到未来，房地产开发行业将不再以规模为第一要素，不再去比拼谁的销售面积最大，而是看谁的产品更好，谁能更紧跟用户的需求趋势变化，从“规模化”向“品质化”过渡或是房地产开发行业下个十年的最大趋势。 免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。 责任编辑：梁斌 SF055 |
