行业一个极端案例是泰禾，刚刚完成一笔境外4亿美元的债券发行，票面年息15%，发行期限为3年。

行业的另一个极端案例是中海，近期发行的一笔5.5年期的20亿港元票据，利息低至2.9%。

利率低的不像是家房企。

融资成本冰火两重天的生存镜像，让小田决定研究下今年以来房企发行的海外债利率，然后按照利率进行了排序。

利率低的大都是有国资背景的；

利率高的都是不够红还很激进的。

当然也有利率低还不红的，比如禹洲，爱分红的禹洲上半年发行了一笔利率5.5%的优先票据，民企中利率最低的，但在榜单中却到了第11位。

禹洲利率居然比世茂还要低，出乎很多人的预料，除了其相对稳健，或许还与央企华侨城成为其二股东有莫大关系。

融资成本低了，即使地价拿高了别人也会羡慕；

融资成本高了，再拿高价地，别人只会说疯了。

前两年疯了的房企，在眼下没有一个过得好的，都在努力给融资成本低的房企送项目。

贰｜待遇

在所有的融资渠道中，银行开发贷是房企最青睐的融资方式，因为融资成本基本上就是基准利率。

今年以来，监管层对房企的融资收紧，对给房企钱的金融机构也在收紧。

融资渠道层层收紧，许多房企哪怕是top级房企也不得不更多的依赖于融资成本较高的信托和美元来融资。

不过，融资收紧的是他们，对有些国资背景的房企来讲似乎并不存在。

一些国资背景的房企不仅可以在银行里拿到开发贷，还是基准利率九折的开发贷。

有政府背书，银行也更愿意贷款给有背书的房企。

资本是逐利的，也是避风险的。

即便是在被普遍认为所有制差异相对较小的债券领域，民企发债的标准费率也比国企要高。

当然，对很多民企来说，债能够发出来就不错了。

发不出债的银亿，刚刚申请破产重组了，创始人从宁波首富速降到宁波首负。

今年上半年，要领人民法院破产文书的小房企在排队呢。

叁｜拿地

7月15日，北京丰台区造甲村，土地出让。

因为不限价，这块地吸引了中海、合生创展、首开+城建+保利+建工，金茂+宝龙+骐骥等十余家房企竞拍。

被预测胜率最大的金茂落选了，上半年拿了很多土也王的中海将改地块收入囊中，总价79.4亿元，年内北京总价土也王。

在土拍竞争中，合生创展与中海斗得难舍难分，最后无奈败北。

土地市场，最终还是钱说了算。

合生创展其实是败给了中海雄厚的资金实力和低廉的融资成本。

今年上半年合生创展发行海外优先票据的利率是7.5%，中海是2.9％。

能在造甲村这样总价高、单价高的地块中抉逐，合生创展本身已经是个斗士了，能斗到最后更是个例外。

如今的土拍市场，重要地块已越来越变成拥有国资背景房企的角逐。

与一些房企发债续命不同，如此低廉的融资成本事实上也在“逼迫”着中海去拿地。

今年上半年，中海还陆续在北京、南昌、东莞、苏州、厦门五个一二线城市斩获土也王地块。

不只是中海，在上半年的土拍市场中，华润、保利、万科等房企都出尽了风头。

至于某些在榜单上冲锋陷阵的房企，在土地市场上，已经更习惯于陪跑者和旁观者的角色。

肆｜周期

拿地，虽只是房地产开发投资的前端行为，但土储规模与结构是实现高效布局、提高市场竞争力的重要基础，对房企未来的业绩和规模却有重大影响。

在马太效应凸显的房地产行业，规模是关乎房企生存的问题，从近几年房企的拿地情况，我们就能对他们未来的发展情况一窥端倪。

复盘近十年地产行业的每一轮周期，我们可以看到：

2009年，在经济危机之下，房企十强中，拥有国资背景的房企曾占据了大半壁江山，当时冯仑曾建议民企尽快转型为混合所有制企业。

2015年-2016年上半年亦是如此，市场上超过50%的高溢价地多是被央企或国企拿走，当时金茂、首开、华润、保利等多家房企表现积极。

这一轮周期同样，从去年下半年开始，拥有国资背景的房企又开始在大手笔的买进。

通过近十年的复盘，我们基本可以得出结论：每一轮行业深度调整，都是国资背景房企向上发力实现弯道超车之时。

至少，我们可以大胆的判断一点，中海似乎要崛起了。

伍｜退路

不管是融资还是拿地，与逆周期共舞的国资背景房企和与在刀尖上跳舞的民营房企都形成了鲜明的对比。

当然，我们也可以说，最难熬的是前几年高周转、高负债、高杠杆，经营不善的房企。

房地产行业发展至今，已是一个非常市场化的行业，无论如今身处何境，都是房企逐利的结果，这些都是正常现象。

因此，在这轮行业洗牌中，我们看到：

有如华夏幸福这样的top级房企，因遭遇资金链危机伐，先是出卖两成股权给中国平安，又将环京项目出卖给万科，断臂求生求出路。

也有如银亿这样的中小型房企，因负债累累不得已申请破产重组。

虽然惨烈，但这都是市场化的行为，在市场竞争之下，任何市场主体都有进或退的可能性。

不过，总有一类房企退路似乎多了些：

比如天房发展，在出现债务风险时，天津市其他国有企业向它提供资金支持，同时当地有关部门也计划将它旗下的数宗商业用地变更为住宅用地。

陆｜渐变色

对于政府、国企、民企之间的关系，冯仑曾做过调侃：

政府是大家长，国企是正房妻子，民企就是二房和三房，以娱乐和补充生养为主。

他鼓励民企向国企靠拢，因为只有与国资结盟，民企才能在资金来源、土地获取、财务成本上取得此前无法企及的资源优势。

就拿绿城来说，背靠中交之后，其体制、机制、发展走向究竟如何还不得而知，但它在融资渠道、融资成本、土地市场、资本市场上的优势，已不可同日而语。

因为，近期有业内人士透露：绿城于7月11日申报提交上去的一笔45亿元公司债券报告已于7月16日就获得上交所批准。

在融资渠道层层收紧之际，这样的消息，放在嗷嗷待资金哺育的地产圈该有多震惊。

要不要

震惊之余，很多房企也在思考一个问题：要不要染红。

碧桂园染红了，行业老大了；

旭辉染红了，排名在超越；

华夏幸福染红了，起死回生了；

绿城染红了，发债都更像是刷卡了。

很有意思的是，一些很红很红的房企也在努力的让自己不那么红。

比如央企金茂，请来平安当二股东，就叫混改了。

再比如绿地，张玉良说我的混改可以复制。