消费现在也面临下行的压力 ，6月份最新的数据，表面上好像比5月份有所改善，但主要是汽车，因为有国六标准的影响，很多汽车厂商在6月底拼命打折销售国五标准的汽车。其实如果把汽车排除，我们看到零售增速是下行的。而且我发现很有意思的一点，6月份和5月份比，除了汽车，还有一个是化妆品大幅上升。美国有一个理论，叫口红效应，经济下行的时候，口红的销售会特别好。

到了去年年底的经济工作会议上，就没有再提去杠杆，主要是提六个稳，对经济下行表现了比较大的担忧之后，今年一季度信贷政策是非常放松的。

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现在30城商品房成交面积是在持续向下的，我们知道现在的限购、限售、限价、限贷等等各种调控政策，市场需求还在，但是国家还是很担心房地产的泡沫，所以政策越来越趋严。经过2015年下半年的去库存，到2016年底库存又开始上升，这也反映了政策放松到收紧的过程。

我们看到强二线对人口吸附力最强的是一线城市 ，现在一线的人大量流到强二线去，一般的二线也流到强二线。但是强二线有些人口就流到了三四线城市。四线城市吸引到一线城市的人口是最多的，而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出，这个情况很有意思，跟我们看到的国家统计局的数据还是不一样，我看到的是一线城市的人口现在在全面的净流出。

我们研究了广州的人流到哪里去，我们发现广州人流到北京的最多，从北京流到广州的也最多，人口的交互也代表它的经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳，之后是佛山、茂名、清远，全部是广东的城市，说明它对广东省内的辐射很强，但是它对全国的辐射相对就弱了一点。

各位尊敬的嘉宾早上好！接下来我将主要从金融政策，包括美联储降息这些宏观面看看房地产现在的形势。

加了10%的关税之后，对这些产品的影响是什么样的呢？很多人现在都在争论，是不是这些产品没问题，美国人必须买，它是美国消费者必须承担的？但实际情况未必这么乐观，我们可以看到这条蓝线和棕色的线，就是加了10%的关税之后的情况，对美国的出口的下降程度也在30%到40%。

中国的反击也是很明显的，中国对美国的制裁，比如农产品，美国对华的出口是下降80%，最近有所缓和的时候稍好一点，但是美国对华出口的打击也是非常沉重的，对美国农民有很大的打击，包括我们看到对美国的大豆进口，过去都是量很大的，美国的大豆全球出口的50%过去是到中国来的，去年下半年基本上一粒都没进口，所以对特朗普影响也很大，现在联邦政府拨款一百五六十亿美元，就是去补贴农民。

关键是现在贸易战的形势还是比较严峻，最近人民币又破7。 特朗普最近威胁说9月1号要对余下3000亿美金的进口商品加10%的关税，当然他最新又表态了，希望中国代表团去华盛顿谈判，如果谈判有进展，他觉得这3000亿还可以再推迟或者是不加了。但是问题是他反反复复，已经让人失去信心，觉得加税的可能性很大。

现在的宏观政策必须只能一个季度一个季度地观察，去年上半年还是要稳增长，到了7月份就开始去杠杆加码，到了下半年经济下行。

我的演讲分三个部分，第一部分是房地产融资收紧背后有什么原因。第二是国家的政策前瞻，第三是用大数据研究城市集群与人口迁移，我想这对房地产也是有重要影响的。

我们也可以看到信托产品发行金额占比当中，房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募等等，最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的也就是20%左右，真正进入工商企业的资金10%都不到，所以今后对信托这一块调控会越来越严。

对双方的影响其实都是非常惨重的，对中国的影响也可以看到，现在这个数据波动很大，但是总的来看中国的工业产值也是在缓慢上升的，制造业投资下行，基建投资也在下行，增速不到5%，只有房地产投资现在还是超过10%，所以对政府来说，如果房地产投资降下去，其实对宏观经济的影响也是比较负面的。

最后看一下北京，北京也很明显，它其实没有周边都市圈的概念，十大城市中只有三个城市入围，而且都不是最前面，最前面是上海、广州、深圳，其他的都是二线的主流城市，比如说西安、重庆、武汉、成都，除此之外就是保定、天津和廊坊，它周边只有跟这三个城市互动，它还没有形成一个很明显的都市圈，而且也没有跟其它的大城市交互这么密切。

现在对海外发债就管得很严，只能还一年期到期的债务才可以到海外发债，其他的都不行。今年在海外发了这么多债，到目前为止已经400多亿美元的债，但实际上净融资额还是负的。

现在居民部门的负债率超过了50%，而且它的增长速度非常快，大部分都是房贷。中国居民部门的负债率跟国际上比好像还低一点，发达国家平均水平是70%，美国达到了百分之八九十，但是我们看跟我们差不多的新兴市场的居民负债，都不到50%，比我们要低10%左右，所以我们的负债率其实是相当高的。

在北京的政策讨论当中，这种声音越来越多，当然它未必会成为国家最终的一个选择，但是很明显的是对房地产高昂的价格大家的担心很大，包括刚才洪灏提到深圳的这个情况，价格跟收入的扭曲。

演讲人 | 沈建光

我们看到最新的数据，6月份土地价格核算成楼面均价，增长了接近30%。这一点很奇怪，在这个经济下行的过程当中，房地产调控还在进行的过程当中，土地价格会大幅上扬，我觉得这可能应该是住宅方面的，土地价格上升了30%。后来我在想，这跟宏观政策面的关系到底怎么样，我觉得还是非常密切的。

2018年上半年这个价格还是上升的，国家在2018年年中的时候出台了“三去”，最主要就是去杠杆，所以2018年一个是贸易战的影响，第二是去杠杆的政策，2018年下半年信贷收缩。房地产最核心的土地价格跟信贷政策是密切相关的，去杠杆之后，价格下降。

说明发新的债还不够还旧的债，所以这样还债的压力是很明显上升，而且我们看到融资成本也在上升，其实是从五六月份开始的，严厉的调控的影响已经全面展现。

最后一条是3000亿的没有加关税的部分，现在还在增长，大概10%左右 ， 一旦加了10%到25%的关税，以前美国是中国最大的出口市场，一年有5000多亿美元的出口额，如果下降30%，这个冲击非常大。我们现在看到的情况才刚刚开始。

房地产融资越来越收紧，过去几年房地产企业在海外融美元债的金额是非常高的，每年都有500亿美元，今年上半年就达到了500亿美元，在海外融资的成本也是很高的，有些达到了10%左右，但是他们还是在大量融资，说明对资金的需求是非常高的。

但是深圳和上海很像，北京基本上都是和一线城市在交互，上海、深圳都是和周边的城市交互，比如说上海周边的苏州、南通、南京，深圳主要是辐射珠三角其他的城市。但是它还有其他的城市是辐射到全国的二线城市，比如说上海辐射到郑州、重庆、武汉、深圳。而深圳跟上海、重庆、武汉的交互很多，说明深圳对全国性的影响要高于广州，而广州对广东本省的影响很大。

当然我还会研究大湾区里面所有城市之间的互动，我觉得现在这个关系是越来越密切了。因为时间关系，我就分享到这里，谢谢大家。

在这之后，到了4月份的政治局会议又改了，又把去杠杆提到议事日程上，之后银保监会、发改委列了各种各样的政策，对银行贷款、信托、发债都全面收紧。从过去的形势看，政策大幅收紧的情况下，土地价格一定会回落。

上周，沈建光博士参加了博鳌房地产市场论坛并发表了相关演讲。沈博士从金融政策，包括美联储降息这些宏观面入手，表达了自己对中国房地产市场的看法及形势判断，以下为演讲全文：

现在房企发债的量还是很大的 ，去年放松了一下之后，发债量大幅上扬，而且是AA级发行量最大，现在这一块肯定是要受很大的限制，发债、信托、银行贷款都会受很大的限制。

我也用大数据做了一些人口迁移的研究，我发现很有意思的是， 二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域 ， 而且我发现一线和各城市之间的人口迁移是最活跃的，二线和三线之间的人口迁移是最不活跃的 ，很少二线的人跑到三线去，他要么跑到一线去，要么跑到四线去，三线的人也很少跑到二线去，他要么跑到一线去，要么也跑到四五线去，这是很有意思的研究，通过大数据看到人口在不同城市之间的流动。

这都是一些初步的研究，接下来我还会做深入的研究，我猜想是不是经济比较差的时候，大城市产业收缩，人口向三四线人口流动。

举个例子，东莞吸附的最多的就是深圳流过来的，北京是在向全国输送人才，特别是北京流到廊坊的人特别多，除了去上海、深圳和广州之外，去廊坊的最多。