代币化（tokenization）是把某种形式的资产权利转为可以在区块链网络上记录、存储和转移的数字代币的过程，是实物资产的区块链映射。随着新经济和金融科技的发展，新一代的数字货币正在与有价资产相挂钩，实现对石油、贵金属、房地产等实物资产的代币化，从而找到内在价值锚。

就价值而言，房地产是世界上最大的有形固定资产类别，但同时房地产市场已经被证明是最复杂的投资市场之一。本文作者Alexander Kanen指出，房地产依托于土地，位置固定且难以复制，加之投资数额大、回收周期长、销售过程私人化、交易成本高等因素，导致其很难迅速无损地转换为现金，存在较大的交易摩擦和非流动性折价。同时，监管机构的复杂税务、法律规定也为行业增设了投资壁垒。

房地产市场同样也卷入资产数字化的浪潮，房地产代币允许通过区块链平台发行代币，这些代币代表一定份额的资产，可以在区块交易平台快捷自由地买卖。一方面，代币持有者有权享受一定比例的地产份额，小投资者也可以从各种跨境房产投资机会中进行选择，通过购买代币来使自己的投资组合多样化；另一方面，建筑公司和承包商则直接销售代币，灵活筹集资金。正如Kanen的观点，虽然资产代币化本身并不能缓解流动性的缺失，但利用区块链技术和代币化资产可以简化房地产投资过程并拓宽资本市场。房地产代币化利用区块链技术，能够降低准入门槛、降低交易成本、提高信息透明度并且保证所有交易完全可追踪、可验证。

目前已有多家区块链创业公司已经开始了针对房产市场和房产交易代币化的创新尝试。2018年末国际众筹公司Indiegogo就推出了可用于购买房地产的安全代币Aspen Coin，可用于购买瑞吉酒店的部分资产；2019年初佛罗里达州的区块科技公司Inveniam Capital Partners也将2.6亿美元的私人房地产和债务交易代币化。2019年7月巴西建筑巨头Cyrela和创业公司Growth Tech通过区块链技术完成了使用区块链技术的房地产交易，将房地产销售时间从原本的 1 个月大幅缩短至20分钟以内。

现阶段将代币化引入房地产的尝试还需要大量的工作，监管与法律制度框架也有待确立和完善。监管当局如德国的联邦金融监管局（BaFin）对区块链和加密货币表现出开放态度，2019年7月已经批准区块链创业公司 Fundament发行了第一个可以提供给个人投资者、没有最低投资限制的基于以太坊的代币化房地产债券，规模2.5亿欧元。美国证券交易委员会（SEC）7月份也批准去中心化互联网公司Blockstack通过出售“类似比特币”的数字代币募集2800万美元。目前的监管态度传递出积极的信号，代币化能否变革传统的房地产市场？这需要时间来验证。

（编自区块科技研究与监管）

编译：区块科技研究奖励计划项目组成员 陈南西

原文出自：Cointelegraph

原文作者：Alexander Kanen