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以及土地里拥有的一些商办物业持有在手，这些累加成了一个企业的净资产 这也是我们看到不管是新鸿基也好还是很多其他港资也好，动作不大，但是总能够拿到特别市中心的优质资产，因为他们持币待购，因为有筹码而且没负担 在20世纪60年代，新鸿基是一个标准的快周转销售类企业，基本上所有的产品都是刚需，然后也是快周转，和我们如今很多企业是一模一样的 所以仅仅从数量上如果要快速追上，你换个赛道换个模式肯定是来不及了，你只能继续快周转继续奔跑，才有可能达到这样的能级 而且提前转型的企业也没有成功，最典型的案例就是潘石屹的SOHO中国，在中国楼市的黄金期潘石屹是第一家也是唯一一家不做销售做持有运营的企业了。而后呢，我们看到做了持有运营之后，对于利润率的要求在企业内部更高了之后企业选择出让物业，然后尝试轻资产输出品牌的模式 就像那句话说的，要么等死，要么找死，选择找死无非是能够活得更久一点罢了 第二特别好的一点，因为持有资产的规模足够到了，整体的租金收益每年都可以突破150-200亿的规模 04 因为你只有净资产做到了，租金才有可能上去，不然一年一家公司的租金就是一两亿，那基本就是运营的费用，根本不能扩张收购，更别说成为公司的主营收入了 01 所以有的时候想想，房企老板真的挺难的，几乎在做一道不知道答案对不对的一套题，而且做题的同时又要保证公司还活着，并且能够继续的犯错 但是，但是，但是，很多时候也不是你想变化想要转型就可以的，任何的决定都要放在合适的时间点才可以 所以某种程度上来说，企业一边对外非常的快的时候，内部又是团队的调整甚至可以说是洗牌，持有资产要抗下半壁江山意味着半数地产人要失业，然后公司招募半数的非地产人，另外剩下的一半地产人一个人要做两个人的工作 06 因为你看到新鸿基如此的现状，背后其实是超过20年的转型周期所导致的 所以在80年代开始做持有，开始做租赁，开始做运营。而这三件事情也不是一蹴而就的，差不多在90年代实现了销售和持有比例的5:5 但是另外一个维度上来看，企业一边在保持快周转的节奏下，另一边又需要同时做一件事情，就是你手里的净资产或者空间，你总归要运营起来吧 这说明什么，说明两点，一个这家企业基本上什么都不做就可以永续经营，另外如今依赖自己的租金收益就可以实现扩张，每年手上都有150亿的现金，可以去拿一些好的项目好的资产，从而实现良性循环 所以新鸿基这样的企业比较让人高枕无忧，这也是为什么这么低调了，大家还是想要学习或者向他靠拢的很重要的原因 你看到的现在风光，都是三十年战略正确+战略坚持的结果 最终的未来大家就可以看得到，香港单个城市的一手房成交量只有黄金期的30%，未来5年内大量的城市都会进入到这30%的宿命里 但是为什么这个时候房企老大们突然想要学习借鉴港资企业呢，今天和大家聊聊背后的原因，此情此景或许有更多的言不由衷 包括后面的万达，也是在走这条路，我觉得他们一定或多或少研究过新鸿基的模式，但是在那个时间点，在中国城镇化高速发展的阶段做与时代主旋律相悖，那也很快就退出主流行业内了 这有点像小时候我们玩的魂斗罗，一路在打怪，怪物越来越强，但是你却始终不知道下一个是不是终极大BOSS 首先必须要面对的就是时间的代价，某种程度上来说这是最大的代价 所以一家房企面对的问题就是必须两条腿走路，而且同时要把一条腿打折，差不多就是这个意思 02 租售并举也好，持有运营也好，这一块的能力所有房企都是很弱的，但是你这一块团队都没有，怎么可能成为新鸿基这样的企业呢
原标题：房企突然都要对标港资了，但是… 来源：格隆汇 05 到现在为止前20强里面大概有五家开发商的老大拿新鸿基作为案例，在思考和反思自己的企业能不能成为像新鸿基这样的模式，以及到底怎么努力才有可能实现 而现在呢，所有人对于楼市未来的发展都还没有统一的判断，后市怎么走老大也还在困惑，所以在现在转型就一定成功么，其实没有人都可以有这个保证 回答这个问题，先看看之前我们的净资产是怎么做出来的，我们会发现是完全和新鸿基不太一样，或者说不是主动战略获得的，其实都是快周转获得的，通过快周转获得的土地 我觉得在这个时间点听到这些信号有点奇怪，按照道理来说业内一直有个言论就是港资已经被我们赶走了，不是房地产的主流力量了 然后到了70年代，因为上市需要，企业的战略需要适当多元化，新鸿基还是做一些豪宅高端类的产品。 好了，你可能会说，我们不要转型好不好，就这么一直快周转下去 那你可能会说，为什么不能保留现在地产人数规模的前提下再扩招呢，道理也很简单，因为在当下企业所有做的事情本质上没有创造特别高的收益，但是之前的整体利润率非常低，所以人力成本环节必须节流 03 当年新鸿基能够转型成功，一个重要的事情就是那30年的楼市特别稳定，没有出现特别大的变动，所以他们把自己的销售额变成持有额的时候，没有受到什么外界的干扰 我一直有参加一些房企的内部会议，今年陆陆续续有好几场了 所以各位老板，你看着新鸿基的时候，你是否有三十年的规划和三十年的耐性。如果没有，那么你有没有这么强大的能力，让企业在三到五年里做完新鸿基三十年要做的事情 而号称宇宙最大的几家开发商，排名前三的，净资产也只在 2000-3000亿。我们有着最庞大的团队，最强的融资能力以及最大的房地产市场，但是忙活了半天，剩在自己口袋里的其实还没有港资企业的多 首先看净资产，哪怕最大的企业，净资产也只有新鸿基的一半，多数企业只有20%甚至更少，那么怎么追上净资产的能级吧，先考虑把江山打下来再考虑运营 然后因为整个豪宅类产品因为销售周期比较长，新鸿基慢慢的发现越来越多的豪宅项目是越卖越贵，或者说卖的越久后面单价越贵，也是因为尝到这一块的甜头，开始尝试着持有一些资产 面对这个问题，我觉得剖析后面这个更加重要，因为多数老板都没有30年的耐性，不然他们也不会来做房地产 所以你看如今不管是万科做城市配套，碧桂园做机器人，恒大做新能源汽车，融创做文化，其实都是各种试错的过程，本质上就是希望自己的企业可以走出一个安稳健康的模式来 所以你但凡看到2年前开始做运营的开发商，几乎到现在都把之前的人全部开掉了，后面开始吸纳一些服务型的人才加入，开始激活这块 这一块的团队直接从地产条线派过去可以么，其实大量的房企之前试过，都不行。原因也很简单地产人呢花大钱花习惯了，而运营就是抠小钱赚小钱，一点点的累积起来的 所以从10:0到5:5这个周期就花了三十年，然后后面到现在三十年再慢慢增加他的持有比例 然后我们来看下如果所有的房企想要成为新鸿基，需要做什么，或者说背后的大家是什么 虽然我们感受到的销售额没多少，市场新闻也不多，但是这家企业自己的资产规模已经达到了惊人的6000亿，各位要注意这是净资产。 所以任何的转型都没有理所当然的，任何一次转型也不是老板人慧眼如炬看到了什么，我能感受到的房企每一次的变化，多数都是内陷僵局，然后迫不得已 所以作为老板，要么你要接受你的公司规模变成30%，不然的话还是要想办法变成新鸿基这样的港资企业 而且也是这样的模式，企业可以真正意义上慢下来，团队有耐心有能力去孵化和培养一个项目，这也是很多人觉得港资商业做的比较好的原因，不是能力有多强，而是时间是对他们包容和善待的 首先需要强调的是，单纯的对于一家企业来说，新鸿基的整体模式真的很让众多房企老板们垂涎 好，那么就思考，怎么样在三到五年的时间内，做到新鸿基这些年完成的事情 当然作为地产人来说肯定会说好，但是老板们多数不会这么想，因为如今的楼市市场面对的不仅仅是总量的横盘，不少的城市一手成交已经开始枯竭 |