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来源网络发布时间:2019-11-24 20:29:02

房地产金融理论这一论题的研究，是中国城镇化、经济金融化、金融全球化和金融复杂化背景下，房地产金融实践快速发展带来的理论深化和创新的需要。尽管每个国家的产业结构有所不同，但房地产与金融是任何一个国家经济社会发展不可或缺的产业，并且房地产金融作为二者的结合，在金融资源的配置和金融功能的发挥中具有举足轻重的作用，其研究的必要性不言而喻。本论题的研究背景主要体现在以下几个方面：

（1）中国的城镇化，使房地产金融由融资功能延伸为资源配置功能。中国城镇化是中国工业化发展的结果，也是中国未来 10-20 年经济和社会中长期发展的动力之一。后工业化时代的国家经济增长主要取决于两大因素：科技技术创新与城市化。城市化和创新将是未来中国经济实现持续增长的主要动力（楼继伟，2010）。①中国的城镇化必将推动大、中、小城市及其相关产业的发展，并不断吸引农村人口进入城市，形成城市产业、信息和人口等生产和生活要素的集聚。包括住房在内的大量的房地产、基础设施和公用设施建设等城镇化发展的内容，形成了对金融的巨大需求。中国城镇化过程中，居民住房消费、开发商的房地产开发、城市的路桥等基础设施和教育医疗等公共配套设施建设，涉及居民个人、企业和政府等不同主体，都对房地产金融提出了刚性的巨大需求。不仅如此，在城镇化这一过程中，房地产的空间布局以及相关产业结构的协调都需要金融资源的合理配置与调节。因此，中国城镇化不仅在发展总量上需要金融资源的配置，而且在产业结构的动态调整和协调发展方面，更对房地产金融资源的合理配置提出了需求。传统房地产金融理论的狭义融资范式就不能有效满足城镇化发展对金融资源配置的需要，房地产金融理论需要突破单一的融资功能，进行内涵和外延的深化和创新，研究和发掘其资源配置功能。

（2）中国经济的金融化，使房地产金融成为引发金融危机和保证金融安全的重要领域。经济金融化是金融发展到 21 世纪的显著特征。经济金融化使经济与金融的关系更加密切，金融几乎渗透到了经济的各个方面，金融由服务经济的外生变量转变为内生变量，其资源配置功能更加凸显。默顿（Merton,1995）和博迪（Bodie,1995）强调金融的资源配置功能，认为“金融系统的基本功能是在一个不确定的环境中，在时间上和空间上便利金融资源的的配置和拓展”（白钦先、谭庆华，2008）。在经济金融化的条件下，社会分工进一步细化、生产和流通进一步规模化和复杂化，需要通过金融系统（机制）更充分地动员储蓄资源，并根据银行等金融机构对行业和企业信息（大数据）掌握的优势，实现储蓄向投资的转化和资源的配置功能。另一方面，随着金融资源配置功能的发展，以资产证券化为核心的金融创新和衍生品的出现，金融呈现虚拟化趋势。在金融机构通过金融创新转嫁和规避风险，增强流动性的同时，由于金融衍生品的高衍生性和辐射性，金融衍生品的基础性资产和投资人的信用能力常常因为过度衍生而弱化，从而大大强化了金融的系统风险。据世界银行的报告，自 20 世纪 70 年代后期到 20世纪末，共有 93 个国家先后爆发了 112 次系统性银行危机，46 个国家发生了 51次准危机。①始于 2007 年的美国次贷危机及延伸的全球金融危机，更是对全球经济造成了覆盖面大、破坏力强的影响。而美国的这次次贷危机及金融危机的主要原因就是金融衍生品过度使用和金融监管失控的结果。中国经济金融化的趋势及美国等国家的金融实践表明，在经济金融化带来金融配置资源功能强化的同时，金融的虚拟化和金融创新的金融产品衍生化，增强和放大了金融的系统性风险。而且房地产与金融的高度关联性，以房地产个人贷款的资产证券化为核心的资产证券化，将使房地产成为金融创新和金融衍生产品的主要载体；同时，房地产的担保资产属性和财富效应，银行、企业和居民对房地产的大量的持有，房地产与金融天然日益密切地联系在一起，成为特殊而显著的金融现象。房地产金融资源配置的总量与结构合理与否就构成了中国金融能否安全的关键环节。因此，在对房地产金融理论进行深化和创新的基础上，以新的房地产金融范式和理论分析框架，构建一个完善的房地产金融理论体系和房地产金融资源配置协调机制，就成为促进房地产业健康发展、推动金融创新，并有效控制我国整体金融风险的重要条件。

（3）中国房地产发展的失衡化，对房地产金融资源配置机制的完善提出了迫切要求。房地产行业的资金密集性，使房地产问题实质上成为一个金融问题，房地产的非理性化发展，归结起来是中国房地产金融体系不成熟或失衡的反映。自从 1998年我国停止住房实物分配，实行货币化分配以来，我国的房地产行业在获得快速发展，显著改善居民的居住条件的同时，也出现了很多无法回避的问题。总体上呈现房价失控、房地产供求结构失衡、房地产融资渠道单一以及资产泡沫潜在风险严重等非理性局面。从 1998 年至 2011 年我国城镇商品房价格持续上涨（2008年略有调整），期间年均增长 7.6%（张其光，2013），②另一方面是满足中低收入阶层的经济适用房、廉租房等供应严重不足，经济适用房占商品住房的比重由 2000年的 21.8%降为 2011 年的 4.8%，1998 年房改之初以经济适用房为主体的城镇住房体系完全落空（张其光，2013）。房地产价格尤其是住房价格的高企和保障性住房的不足，使中低收入居民没有能力购买商品住房，又无平等的享受保障性住房的机会，中低收入人群居住权力的巨大落差，形成了社会的不稳定因素。与高房价相对应的是房地产供求结构的失衡，一方面是中高端商品房供过于求，一方面是保障性住房严重不足，房地产供求结构的失衡，造成大量中高端商品房滞销或闲置，造成土地等资源的浪费，巨额银行贷款沉淀在房地产项目上，形成潜在的资产泡沫风险。