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来源：中信建投证券研究 原标题：竺劲履新中信建投证券房地产首席分析师（附访谈）
依托大型券商平台，打造“投行型”研究，确立“中信建投研究”特色，这是我们的使命。 竺劲已于近日正式履新中信建投证券股份有限公司，担任房地产兼建筑行业首席分析师、地产金融组组长。 竺劲从事券商分析师整九年，先后就职于申万、光大、东方证券，长期进入主要机构客户核心分析师派点名单，最新获得2019年最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），2019年财新资本市场分析师成就奖（房地产）大陆区第三名，2019年财新资本市场分析师成就奖（中小市值）大陆区第三名。本科毕业于南开大学经济学院国际经济与贸易专业，硕士毕业于北京大学国家发展研究院金融学专业。 Q 您从2010年从事卖方研究工作，今年您做券商分析师已经整整9年了，是什么驱使您继续从事这份工作？您先后就职于申万、光大、东方，加入中信建投证券后，未来具体负责哪些行业研究领域？将如何开展研究工作？ 做为一名券商分析师，你能够感觉到自己的成长，并且能够跟这个社会当中的精英接触，这个是一个很难得的机会。你对经济、社会理解会更深，实际上你有比别人更容易达到知行合一的可能性。 未来我主要负责地产金融组的管理工作以及房地产领域的研究。未来将考虑更好地打通房地产金融研究，并深入到大类资产配置方面的研究。美国在1960年代城市化率达到70%以后，房地产行业的资产证券化水平提升了，房地产与金融、证券市场的结合是加深的。中国未来也将有这个趋势。另一个方面，中国房住不炒的背景下，房地产投资属性渐渐退潮，权益市场机会的到来，居民财富和机构资产在不同产品之间的配置，也将是主导未来中国金融市场的重要驱动要素。 A Q 请分享您履新中信建投证券的研究规划及个人愿景。您未来五年内的研究目标是什么？ 未来五年，将是房地产行业、金融行业优胜劣汰的五年。产业变革受到周期趋势和政策的影响，变化程度要高于市场的估计。我们会牢牢把握金融供给侧改革这条主线，深入研究房地产金融行业内部玩家的变化。具体到房地产领域，要更关注资产端，也就是城市房地产市场的研究、存量如物业管理和商业地产的研究。 企业的优胜劣汰也将更多地依赖于公司治理结构和管理团队的优秀程度，这也是研究当中要关注的。融资能力的变化就是金融供给侧改革可能给地产行业带来的外部影响。个人而言，我会更注重地产和金融研究的联动，投资研究和产业研究的互动。我们的研究目标依然是寻找到市场中较好的投资机会。 A Q 您认为一名优秀的分析师应当具备哪些条件和素养？如何把分析师身份和产业专家的角色更好地结合起来？ 我认为做一名分析师最需要具备的条件是——勤奋、灵活和热情。你要时时刻刻对自己自律，无论是知识的获取，还是你的价值的体现，都来源于自身的努力；灵活是指要根据市场的变化来优化、迭代你的框架；热情就是对自己工作的热爱，就是你很想去了解学习各方面的知识，也包括对客户服务的热情，这是最关键的。 分析师和产业专家只是思考模式和角度的不同，前者为二级市场投资人服务，后者为实业服务，所以只要有扎实的研究功底和对相关利益人的同理心。 A Q 您如何看待卖方研究业务转型之路？券商研究所的商业模式如何变革？您认为未来分析师行业将如何发展？ 未来我们服务的对象会增加，收费的方式也会增多，除了服务权益类基金经理以外，也会去服务固收，包括我们也会和银行聊地产，也会和VC、PE聊，这些不直接构成投资机会，只是对于行业的看法，所以未来研究会更加多维度。 另外，我们看到在美国，二级市场的佣金是下降的，买方给卖方付费的方式是按交流时间，按时间付费，说明了买方不想给那些没有价值的分析师付钱，所以未来分析师在逻辑、数据、见解、人脉上都要高于市场上很多人，才有价值。 A Q 您认为房地产市场整体的行业风险有哪些？当前政策及市场环境下，具体有哪些地产公司资质还不错，且更易于从资本市场获得直接融资？ 房地产市场整体的行业风险可能来自于居民收入不能持续增长，目前居民的杠杆率已经处于比较高的水平，如果在现金流上出现一些问题，对于房地产市场需求和银行来说都是风险。从这个角度看，如何更好地寻找中国经济新的增长点，切实增加人民的收入，是重中之重。 另外一个行业风险是部分城市可能出现房地产市场需求萎缩、供大于求的局面，主要还是因为这些城市可能没有具备竞争力的行业、人口持续流出、对土地财政依赖过大等问题。 当前政策及市场环境下，三类房地产公司将受到资本市场直接融资方的青睐：土地储备成本低、区位好的公司，具备在商业地产等存量资产运营能力的公司，国有企业。 A Q 请分享您2020年房地产行业展望、2020年地产金融领域投资策略。 2020年房地产行业展望 房地产行业的稳健还是会超过大家的普遍预期。一方面是中国进入城市化第二阶段带来了都市圈大发展，将催生新一批新一线、新二线城市，这些区域的房地产需求是实实在在的，是人口流入、产业发展带来的。另一方面，房住不炒、因城施策的调控主基调并未发生变化，央行存在货币政策工具空间，并且对于经济、房地产都强调了逆周期调节这一基本原则，意味着市场将趋于稳定。 由于过去几年房地产市场都出现了明显的正增长，销售面积不断创新高，可以预期，2019年销售面积会理性回落，但销售规模依然会维持在高位。对于开发商来说，依然是考验之年、苦练内功之年，对于融资、周转、运营方面具备优势的企业来说，也意味着机会。房地产一些新兴领域如物业管理、商业地产开发运营等，从投资角度看比房地产开发来说更吸引人。 2020年地产金融领域投资策略 地产金融领域依然面临着内外不确定性。房地产板块，由于总量难以明显扩张行业玩家进入存量博弈的阶段，板块投资机会更多依赖于政策，相应而言2020年的政策较2019年更为友好，但从时间节奏上，下半年出现较大变化的概率更大。投资机会更多集中于现金流比较好的物业管理和商业地产等子领域。 金融板块，券商子领域最值得关注，券商将成为金融供给侧改革的主要领域，也是金融服务实体的主要组成部分。保险和银行估值偏低，而中国经济韧性十足，使得这两个板块具备明显地配置价值。我们在2019年看到了地产金融板块内部明显地分化，如部分城商行表现远好于国有大行，部分二线地产股表现好于万科保利，这一变化将在2020年愈演愈烈。选股依然是做好金融地产领域投资的核心。 新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 责任编辑：陈悠然 SF104 |
