来源：地产真心话

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1月3日，银保监会发布52号文指出要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。1月5日央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”、“加快建立房地产金融长效管理机制”。我们认为银保监会表态基本和此前一致，更需关注央行关于地产金融的表述，其中“宏观审慎”核心在于防风险而不是收紧，“长效机制”将包括数据监测系统、精细化管理、落实责任和部分短期政策的退出。继续看好2020年地产板块配置机遇。

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地产金融重提“宏观审慎”和首提“长效机制”

针对开年银保监会、央行的地产金融表态，市场对前者的讨论相对较多，但我们认为52号文对地产的表态基本和此前一致，主要落脚在防止资金“违规”入市和“稳住”居民杠杆。而更加需要关注的央行有关地产金融的表述，主要有两个内容：1、加快补齐房地产金融等宏观审慎政策框架。2017年前央行主要强调完善差别化住房信贷政策，而2018年会议中首次提到“房地产金融宏观审慎管理”的表述，此次是时隔2年后再次出现；2、首次提到“加快建立房地产金融长效管理机制”。此前长效机制主要适用于房地产市场，这是其首次和房地产金融相挂钩。

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如何理解“宏观审慎”？——核心在于防风险而不是收紧

次贷危机后，宏观审慎政策开始在国际上获得关注和运用，2016年IMF、FSB和BIS对其定义是“利用审慎工具来防范系统性风险，从而降低金融危机发生的频率及其影响程度”。回顾我国宏观审慎政策历史，有助于我们理解为什么央行、银保监会有关地产金融的表述总是放在“防范化解重点领域金融风险”之下，为什么去年12月易纲行长强调“对房地产融资逆周期调节”，也有助于我们理解宏观审慎并不等于收紧地产金融，而是追求动态平稳，在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善。我们认为当前环境地产金融进一步收紧的调节空间已经不具备。

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如何理解“长效机制”？——精细化管理、部分短期融资政策的退出

央行首次提到“加快建立房地产金融长效管理机制”，我们认为思路和宏观审慎框架一脉相承。地产金融长效机制具体会有什么内容？我们认为可以和房地产市场的长效机制进行参照：1、会有数据监测系统；2、会精细化管理；3、会落实责任；4、长效机制的建设意味着部分短期政策的逐步退出。我们认为2019年以来部分地产融资层面过严的政策有望在2020年逐步退出，融资环境趋于平稳，但相对而言，具备更好信用、更有融资渠道的房企仍将拥有更好的机会，享受融资集中度提升。

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继续看好2020年地产板块配置机遇

展望未来，我们认为流动性仍将持续改善，因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行，融资端政策有望触底，房地产板块低估值修复空间依然较大，优质房企业绩增长稳定性以及高股息率，将共同孕育2020年的投资机会。我们继续重点推荐：1、融资通畅的龙头房企：；2、成长型房企：；3、存量资产核心品种：、研究报告《如何理解地产金融的“长效机制”？》，发布时间为2020年1月7日。

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