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在谈论2020年楼市的时候，我们先来回顾一下2019年芜湖楼市的基本面：

1、“房住不炒”深入人心。2019年芜湖继续贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的基本政策，全国层面除了一些贷款利率上的微调，并无重大刺激性政策出台。大部分芜湖人都接受了“房住不炒”的概念。

2、市场总体不缺房源。2019上半年供地较少，但新房去化速度有所回落，特别是下半年以来，多个新盘陆续入市，总体市场不缺房源，购房者可选择的余地较大。

3、户型&区域上有结构性问题。刚需刚改面积段房源呈现不足态势，中高端改善性房源增多，市场有一定的结构性问题，而且在不同区域、不同时间点有突出表现。

4、价格总体稳中有升。据365淘房统计，截止到2019年12月22日，市区商品住宅成交均价为11075元/平，较去年上浮了1354元/平。年底期间，一些楼盘也给出了让利促销活动，整体房价难跌。

站在2019下半年楼市的视角上看2020年芜湖楼市的走向，小编大胆总结了几个特点：

成交量阶段性起伏、房价总体稳中有升、不同市场面表现有差异。

一

想必大家已经注意到：

12月的中央经济工作会上，对宏观经济再次强调要“六稳”，对房地产强调了“三稳”，并明确“全面落实因城施策”。

从报道来看，2019年7月政治局会议到12月份的中央经济工作会释放的信息有所不同，从“不把房地产作为短期刺激经济的手段”到“精准实施因城施策”，被认为调控有“放手”到具体城市根据自身情况决定的意思。

可以理解为，各地对于房地产的调控，在坚持“房住不炒”总基调下，根据自身的情况，可相对灵活地采取一些措施，而不再是硬性的“一刀切”。

但言辞或态度的模糊，不等于说是完全可放松。各地“因城施策”的前提也不仅仅是看房地产一个行业层面，更多的是要从当地的经济发展而定。

在服从宏观经济大局、稳就业等总体需要之下，各地发展情况不一，经济发展对房地产的依赖度也不一样，房地产调控政策从“一刀切”到“差异化”是必然，松与紧，将变得更正常。

聚焦到芜湖，则需要具体问题具体分析。

二

即房地产的发展和政策举措，要服从总体经济的需要。那么，从芜湖的情况看，总体经济发展态势如何呢？

从芜湖统计发布的芜湖市2019经济运行情况来看，前三季度全市实现地区生产总值2610.46亿元，按可比价格计算，同比增长8.0%，比全国和全省分别高1.8和0.2个百分点。1-11月“全市经济继续保持稳中有进的发展态势”。

1-11月，全市规模以上工业增加值同比增长8.5%、固定资产投资增长8.4%，金融机构存贷款稳定增长，物价水平保持稳定。

看过了大环境，再将目光投向芜湖房地产行业，1-12月份，全市商品房销售面积637.94万平方米，同比下降38.08%；其中商品住房销售面积573.6万平方米，同比下降39.58%。

市区商品房销售面积401.52万平方米，同比下降43.35%；其中商品住房销售面积357.38万平方米，同比下降45.22%。

在地块拍卖中，芜湖采用包括“限地价、竞限价回购商品房”、“限地价、竞配（代）建公共配套设施或缴纳配套设施建设资金”等方式，避免出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况，有效防止高地价引起高房价扰乱市场。

房地产态势下滑，而芜湖经济运行却“稳中有进”，且后劲正在显现，说明什么？

芜湖经济的发展在2019年对房地产的依存度在减弱，虽然很细微，但至少为2020年房地产政策的相对稳定、稳地价、稳房价提供了支持。

三

从2019年的态势看，全国范围内绝大多数热点城市的房价“滞涨”效应已出现，芜湖房价已从过去的快涨转换为慢涨态势，尤其是新房扎堆上市的区域。

总体来看，2020年芜湖新房价格还会保持稳定，或有小幅增长。但是从具体层面来看，表现将会有所不同：

一方面刚需刚改类产品，新房的价格依然会稳中有升。目前这类房源少，需求大，价格不会降，只是涨幅多大的问题。

另一方面是中高端改善型产品，实际成交价格会回落走稳。2019年以来芜湖主打“高端市场”的楼盘销售速度有明显下降，总体成交态势并不好，基本都是一般化。

此外商办类小户型，走势将面临跌宕。目前芜湖各区此类产品总量比较大，价格跨度也大，但价值却参差不齐。预计价值性高的价格会走高，价值性弱的会打折促销。

四

第二个问题是，机会点何时出现？