原标题：疫情期房企如何发展？万科首个线上业绩发布会透露9个信号 来源：南方号

3月17日，万科发布2019年年报，各项业绩指标稳健增长，连续11年经营性现金流为正。2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%；实现经营性现金净流入456.9亿元；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。

对于疫情万科受哪些影响？会否降价打折促销？如何判断房企走势？跟投制度为何调整？物业会否上市？甚至，如何认识这次疫情带来的危机，企业如何从未中窥探机遇进一步发展？

受疫情影响，当日晚9点，万科2019年度业绩推介会通过业绩推介会通过网络和电话同步直播，万科董事会主席郁亮，总裁兼首席执行官祝九胜，董事王文金，董事张旭，执行副总裁、财务负责人韩慧华、董秘朱旭等高管与媒体在线交流。

郁亮表示，万科是危机感驱动的公司。此前提出“活下去”，当时是居安思危的考虑，现在“活下去”成为特别真实的存在。

以下为线上业绩推介会与记者交流内容：

一、疫情期，企业如何发展？

郁亮：疫情似大考，人人无法涉身事外也无法独善其身。彼此之间息息相关。打包每次危机都有发展机会。

如何认识和应对危机？从危机中找到机会？

1、要有勇气。现在最难的是一线医护人员，国家抗疫走到今天成绩很大靠得是勇气和责任。万科的责任，是照顾好自己客户、员工和投资者。

2、一定要有免疫力。危机告诉我们，在没有特效药和疫苗之前，只有靠自身免疫力和健康来战胜病毒，需要规律作息、均衡饮食、适当运动与积极态度。对企业而言，强大免疫力和健康基础对度过危机有帮助。企业免疫力来自两方面：首先，客户给我们饭碗，是我们衣食父母，照顾好衣食父母才有未来。其次，现金为王，手有余粮。

3、要从为“危”中看到“机”。理解危机对城市发展带来的变化，是创新带来的动力来源。万科是危机感驱动的公司。此前提出“活下去”，当时是居安思危的考虑，现在“活下去”成为特别真实的存在。万科将继续努力和警醒，坚持变化中不变的东西，寻找变化中可能性的东西。

二、今年疫情有无影响万科销售？

祝九胜：整体影响相当大，涉及销售、现金流和开复工等。

销售方面，湖北1月23日之后基本没有新的销售，销售占比在3.1-3.2%；交付方面，一季度对1万户客户交付或延缓，而全年影响3.9万户；开工方面，今年比以往晚40天；现金流方面，销售减少，导致回款减少；日常成本方面，疫情也增加了防疫成本；未来一到两年产生远期结算压力。

目前，客户来款量在逐步增加，售楼处开放，恢复到1月份拜访量的50%，南方恢复到6成。复工率到3月17日已有8成，返岗人数达72%。

三、疫情对房地产政策有何影响？

郁亮：当好农民种好地，心无旁骛地尽好本分，从不预设政策走向如何。

三点希望长效机制尽快落地，更好解决老百姓居住问题，在房住不炒政策下：

1、要在人口流入城市增加各领域人才住房，不仅要金融科技，也要物流快递等；

2、加大老旧小区改造；

3、发展健康产品。

四、疫情期，投资拿地策略会否有逆周期操作？

张旭：疫情确实带来经济压力，带来挑战。我们认为中国中长期趋势不会变化，城市化进程会继续，人口产业集聚没变，还是以前逻辑和原则。

1、客户需求是要点，围绕有人住有人用的项目来做，关注人口导入、产业集聚和配套设施不断完善的社区，轨道交通和地铁上盖区域加多去做。

2、谨慎投资、量入为出并保障现金流。

3、投资是开始，要全过程为客户创造价值，做好产品、服务，客户选择我们才是投资具有能力的时候。

五、万科会否降价促销？

祝九胜：LPR的改革也可以降低实体经济融资的成本，LPR的改革主要是对实体经济融资成本有明显的好处，应该说这些举措都是针对实体经济而言的，对我们所处的行业影响不直接、不明显，更进一步来说，对房地产行业，从监管部门、央行的态度来看，整个金融政策仍然是维持一致性和稳定性。

定价不是企业权力，是消费者权力，企业标价要看客户买不买账，客户会用现金来评价。

五、新出的跟投制度的修改依据？

张旭：跟投制度2014年推出，已有6个年头，到19年为止有860项目员工跟投，去年达140多个项目。这个制度项目与员工链接一起，让员工创造更多价值，也可以有效提高拿地质量，加快施工进度，促进了项目销售。跟投制度是万科合伙人重要组成部分，过去迭代了四次，这次是优化。

1、现在区域员工集合跟头方式，简化了跟投管理。项目很多，业态多元，集团有1万多人跟投，要简化流程。

2、适应新的组织变化，随着各区域更加实体化，各区域骨干合伙人和核心合伙人会来集合跟投，也是强制跟头反映的组织变化。

3、WACC门槛，18年选用的2017年WACC的值是10%。此次调整是延续了当年基本原则和思路，这样更加反映了投资人和债权人的真实价值回报的水平，符合当年跟投制度的原则和思路。WACC会聘请独立第三方来评估，来调整每年的WACC。

六、高管调动背后的用人制度？

郁亮：张旭不再兼任执行副总裁和首席运营官，将集中精力带领物流业务和海外业务，事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任。王文金不再兼任执行副总裁和财务负责人，由原总部财务职能中心合伙人韩慧华接任，王文金继续牵头集团总部三大中心之一的管理中心工作。

万科用人原则，一方面是让优秀的将领到前线去打仗，另一方面，合伙传承是万科文化，培养一代又一代的年轻合伙人担当重任是公司的传统。

七、长租公寓泊寓业务发展情况？

朱旭：万科长期看好这个业务未来，认为中国存在2亿人的租赁需求，市场非常大，相信未来会有发展，但也有以下限制：1、商业改住细则没有完善，这类产品建造开业受限制。2、建造标准上，与住宅标准与租客需求不一定匹配。3、商改住住户无法享用民用水电标准，无法享受城市居民公共配套服务。4、租赁住宅税负还比较重。5、万科能力有待提升、服务意识有待提升。

主客观因素导致万科长租公寓业务还在“爬坡期”。主要泊寓城中村业务主要在深圳。