原标题：上市房企谁在赚钱？谁在陪跑？

进入5月，不少上市房企先后发布关于分红的公告。外界再掀波澜，同样辛苦经营一年，究竟谁在赚钱？谁在陪跑？

尽管规模与利润像一个硬币的两面，但长久以来房企对于规模的热情远甚于利润。规模驱动之下，利润数据难免缺乏可看性。结合上市房企公布的数据，中国网地产以销售额（含权益）超过100亿元（包含100亿元）的房企为样本，选取其中的88家典型房企进行了综合分析，试图揭开房企的盈利真相。

57家房企增收不增利，低利润之痛渐成趋势

统计数据显示，在88家典型房企中，2018年仅有15家房企出现增收不增利。到了2019年，这一数据猛增至57家，直接翻了近3倍。

具体来看，在TOP10房企阵营中，2019年共有7家房企出现增收不增利，分别为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园、、、远洋集团的平均净资产收益率为个位数。在销售额实现500亿元的准千亿房企中，共有17家企业，首创置业、越秀地产的平均净资产收益率也是个位数。

根据杜邦分析，可以将净资产收益率拆解为净利润率、总资产周转率、权益乘数三部分。其中，房地产行业的净利润率逐年下滑，在2017年-2019年依次为15.64%、14.36%、11.91%；同一时期，行业的总资产周转率分别为0.22、0.203、0.209。

基于上述趋势，在净利润率、总资产周转率双双下行的背景之下，要想保障一定的净资产收益率，不少房企纷纷借助权益乘数。以德信中国为例，在2019年的销售额为450.77亿元，其平均净资产收益率为41.58%，但其权益乘数高达15.61。与德信中国销售额相近的是保利置业，其平均净资产收益率为12.28%，权益乘数只有4.93，不及德信中国的零头。

众所周知，权益乘数主要反映企业财务杠杆的大小，权益乘数越大，股东投入的资本在总资产中的占比越小，杠杆越大。显然，杠杆存在一定的边界，无法持续放大。

在两会期间，中央重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。同时，强调“六稳”，进一步“稳杠杆”。言外之意，房企加杠杆属于逆势而为，被推高的恐怕不只是杠杆，还有隐藏期间的巨大风险。

在“稳杠杆”的宏观大势之下，叠加2020年新冠肺炎疫情影响，不少房企顺应形势，提出降杠杆，同时加强现金流管理。万科总裁兼首席执行官祝九盛在2019年业绩发布会上就指出，疫情的影响最终就体现在现金流方面，对现金流的影响是非常明显的。由于销售减少，导致销售回款减少，疫情也增加了相应的防疫成本。总体来看，这次疫情对公司的影响相当大，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

受此影响，尽管万科坚持现金分红，但考虑到疫情的不确定性仍希望多保留现金在手上，其今年的分红总额和上年一样，为118.1亿元。

后规模时代，拿什么来拯救ROE成为众多房企不得不面对的灵魂拷问。尽管利润下行，房企仍要有所作为，而持续提升精细化管理能力且为客户创造真正的好产品、好服务将是重要的应对策略之一。，，

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